약국을 운영하던 임차인이 기존의 영업장을 정리하고 이전하려 할 때, 권리금 회수는 매우 중요한 사안입니다. 그런데 약국은 다른 업종들과 비교했을때 신규 입점보다는 기존 약국을 양도양수하는 계약이 주로 많고, 다른 업종들에 비해 권리금이 상당히 높게 책정되어 있습니다. 그리고 일반적으로 기존 약국의 1년에서 2년간의 주제료 금액을 기준으로 권리금을 산정하는데, 최근 몇년간 약국의 권리금 시세가 크게 올라 경우에 따라서는 1억 원 상당을 넘어 2억 원 이상의 높은 권리금이 오가는 경우도 있습니다. 이에 고액의 약국 권리금을 사이에 두고 임대인, 기존 약사, 신규 약사 간의 분쟁이 자주 벌어지기 때문에, 만일 기존 임차인이라면 자신의 상황을 법률적으로 면밀히 검토한 후 적극적으로 대응할 필요가 있습니다.
특히 임차인인 기존 약사가 새로운 임차인 약사를 물색해 권리금을 받고 약국을 양도하는 계약을 체결하려고 하는데 건물주인 임대인이 기존 약사의 권리금회수기회를 방해하는 사례가 많습니다. 즉, 신규 임차인에게 지나치게 높은 임대차 보증금과 차임을 요구하거나 납득할 수 없는 특약 조건 등을 내세워서 결국 임대차 계약이 진행되지 못하게 하는 것입니다.
이러한 예시로 건물주의 손해배상책임이 인정되어 기존 약사가 권리금 상당액 3억 8천 5백만원을 지급받게된 승소사례를 설명해 드리겠습니다. 현재 약국 권리금으로 어려움을 겪고 계시다면 아래의 글을 읽어보신 후 변호사로부터 정확한 법률진단을 받아보시길 권해드립니다.
건물주로부터 약국 권리금회수기회를 방해당한 약사(임차인)의 승소사례
원고는 약국의 양도인인 기존 약사고 피고는 약국 점포가 있는 건물주이자 해당 건물에서 산부인과 병원을 운영하는 자입니다. 원고는 피고로부터 이 사건 점포를 임차해서 약국을 2년동안 운영하였고 당시 임대차 보증금은 4억 원이었습니다. 그런데 피고는 임대차 계약 기간 만료 5개월 전에 원고에게 통보하면서, 이 사건 임대차 계약은 기간 만료일에 종료하고 권리금은 일체 인정하지 않는다라고 했습니다. 이에 원고는 상가임대차법에 근거해서 권리금을 회수할 수 있는 신규 임차인을 섭외하겠다고 피고에게 통보했습니다. 그 후 원고는 이 사건 점포를 새로 임차해서 약국을 운영하고자 하는 약사 E와 권리금을 3억 5천만 원으로 정해 권리금 계약을 체결했습니다.
그리고 E로부터 계약금을 지급받은 후 피고에게 신규 임차인을 찾았으니 임대차 계약체결 가부에 대해 입장을 밝혀달라고 요구했습니다. 그러나 피고는 신규 임차인 선정은 임대인인 피고의 권한이고 원고는 약국 영업 개시 당시 전 임차인에게 권리금을 지급하지 않았으므로 임대인에게 권리금을 주장할 수 없다는 답변을 통지했습니다.
이에 원고가 피고에게 신규 임차인 E와 임대차 계약조건에 관해 협의해 달라고 요청했지만 피고는 만남을 회피했고, 이에 대해 원고가 항의하자, 피고는 신규 임차인의 임대차 보증금은 7억 원이며 그 외에 추가 조건도 있다고 통지했습니다. 이에 신규 임차인 E는 임대차 보증금이 과다하다고 판단해 결국 임대차 계약 체결을 포기했고, 원고는 E로부터 받은 권리금 계약의 계약금을 반환했습니다.
이후 원고는 이 사건 소송을 제기하면서 피고의 행위는 상가임대차법 제10조의 4 제1항 제3호에서 규정한 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 보증금을 요구하는 행위 또는 제4호에서 규정한 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하는 행위에 해당하므로 피고는 권리금 상당의 손해배상금을 지급해야 한다고 주장했습니다.
이에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다. 서울 중앙지방법원은 1) 피고가 원고의 권리금을 일체 인정할 수 없다고 통보한 점, 또 2) 신규 임차인과의 만남 자체를 회피하면서 종전 임대차 보증금 4억 원에서 75%가 인상된 7억 원의 임대차 보증금을 제시한 점, 3) 그로 인하여 신규 임차인이 임대차 계약 체결을 포기하게 된 점 등의 사정으로 볼 때 피고는 이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 보증금을 요구하는 행위 또는 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하는 행위를 해서 원고가 주선한 신규 임차인으로부터 이 사건 점포 권리금을 지급받는 것을 방해했다고 판단했습니다.
그 결과 서울중앙지방법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)에게 권리금회수기회 방해로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 판시하였고, 원고는 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 규정하는 상가임대차법에 근거하여 총 3억 8,500만원의 손해배상금액을 지급받았습니다.
이처럼 임대인의 부당한 행위가 있다면 법원은 이를 '권리금회수기회 방해 행위'라 평가하고 손해배상책임을 인정하고 있습니다. 하지만 모든 경우가 방해행위라고 인정되는 것이 아니고 방해행위의 내용이나 경위, 계약사항 등에 대한 전반적인 내용이 종합적으로 고려되어 판단되기 때문에 반드시 유사사례에 경험과 노하우가 풍부한 변호사의 조력을 받아 사건에 대처하실 것을 권해드립니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 다수의 승소 경험과 전문성을 바탕으로 권리금으로 인해 어려움을 겪으시는 분들에게 최선의 법률솔루션을 제공해 드리고 있습니다.
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