재테크나 노후준비를 위해 상가, 오피스텔, 생숙 등의 수익형 부동산에 분양계약을 체결하셨다가 계약해제를 고민하시는 분들이 많습니다. 부동산 계약은 일단 한 번 체결되면 해제하기가 매우 어려운 만큼, 만일 해제를 원하신다면 시행사나 분양대행사의 과실을 찾아 이를 근거로 계약취소를 주장할 수 있는지에 대해 면밀히 검토해 봐야 합니다. 이때 분양계약의 해제를 주장할 수 있는 사유 중에 하나로 시행사나 분양대행사의 건축물분양에관한법률(이하 건축물분양법) 위반이 있는데, 오늘은 그 중에서 분양신고 수리 전에 진행하는 시행사의 사전분양광고/사전분양으로 인한 건축물분양법 위반 사례에 대해 설명해 드리고자 합니다.
이러한 불법분양광고로 인한 건축물분양법 위반은 건축물분양법의 적용을 받는 오피스텔, 상가, 생숙 등 대부분의 부동산에 해당하므로, 유사사례로 인해 어려움을 겪고 계시거나 고민이 있으시다면 아래의 글을 읽어보시고 자세한 사항에 대해 변호사와 상담을 진행해 보시길 권해드립니다. (지식산업센터의 경우에는 건축물분양법의 적용대상이 아니기 때문에 만일 지식산업센터 분양계약으로 인해 어려움이 있으시다면 본 블로그 내에 있는 검색창을 통해 지식산업센터 분양계약해제에 관한 글들을 확인해보시고 변호사와 상담을 진행해 보실 것을 권해드립니다.)
분양신고수리 전 분양광고 및 분양계약을 근거로 분양계약해제 가능
건축물분양에관한법률 제6조에서는 아래에서와 같이 분양사업자에게 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양광고를 해야 한다고 규정하고 있습니다.
이는 바꿔 말하면 건축물분양법에 적용을 받는 부동산은 분양신고의 수리 사실을 통보받지 않은 상태에서 사전에 분양광고를 하여 계약을 체결하는 것이 금지된다는 뜻으로, 이는 분양사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위·과장 광고 또는 분양대금을 유용하는 등의 피해사례로부터 수분양자를 보호하기 위한 제도적인 규제사항이라 할 수 있습니다.
이때 선분양, 후분양, 사전분양 등의 비슷한 용어가 혼재되어 있어 이에 대해 어려워 하시는 분들이 계실 수 있는데, 우리나라의 분양 방식은 기본적으로 모델하우스와 조감도만 보고 분양하는 선분양 방식과 공사가 전체 공정의 60% 이상 진행되었을 때 수분양자를 모집하는 후분양 방식으로 나뉘어 집니다. 그런데 언뜻보면 선분양과 비슷해 보이는 사전분양이라는 용어를 사용하는 경우가 있는데, 이는 선분양과 전혀 다른 방식으로, 건축물분양법에서는 선분양만 허용하고 사전분양은 허용하지 않고 있습니다.
사전분양은 공식적인 용어는 아니지만 주로 분양신고의 수리 사실을 통보받기 전인 미승인 상태에서 분양광고 및 분양계약을 진행하는 것을 일컫는 용어로, 생각보다 많은 시행사와 분양대행사가 분양신고가 수리되기도 전부터 지면이나 영상광고를 게재하고 심지어 모델하우스를 오픈하여 홍보하는 경우도 있기 때문에, 분양계약을 체결하기 전에는 이러한 시행사 혹은 분양대행사의 사전분양광고 유무를 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
일례로 한 시행사가 분양신고 수리 전에 게재한 분양광고로 인해 벌금형을 선고받은 판례를 살펴보겠습니다.
이 사건의 시행사는 분양신고의 수리 사실을 통보받기 전에 분양광고를 게재하여 건축물분양법 위반 판결을 선고받았습니다. 그러나 이에 불복한 해당 시행사는 항소를 제기하며 건축물분양법 제10조 제2항은 분양광고가 아니라 모집행위를 처벌하는 것이므로, 건축물분양법상의 "광고"를 다른 법률상의 "광고"로 해석하는 경우에는 건축물을 알리는 모든 행위가 처벌대상이 됨으로써, 형벌권이 확장되고 명확성 원칙에 반한다고 설명하며, 자신의 행위는 단순 홍보에 불과하지 처벌대상이 될 수 없다고 주장하였습니다.
이에 대한 수원지방법원의 판단을 살펴보면, 법원은 먼저 건축물분양법 제6조 제1항은 사업이 불투명한 상태에서의 분양, 허위과장광고 또는 분양대금의 유용 등으로 발생할 피해로부터 피분양자를 보호하기 위한 절차적 규제를 위한 규정이다라고 설명하며, 피고 시행사의 주장대로 분양광고에 대해 한정해석할 경우에는 피분양자를 보호하기 위한 입법취지를 달성하지 못할 뿐만 아니라 오히려 분양광고시에 피분양자에게 부족한 정보를 제공한 경우에 처벌하지 못하게 되는 결과를 초래한다고 판시하며, 시행사의 항소는 이유가 없으므로 항소를 기각한다는 판결을 선고하며 원심에서 판단한 벌금형을 확정하였습니다.
위의 사례와 같이 시행사가 분양신고수리 전에 광고를 게재하여 건축물분양법을 위반하였다면, 이는 수분양자들이 분양계약을 해제할 수 있는 시행사의 귀책사유가 될 수 있습니다. 대부분의 분양계약서에는 건축물분양법 시행령에 근거하여 "분양자가 건축물 분양에 관한 법률을 위반하여 시정명령, 과태료가 부과되거나 혹은 벌금형 등의 형사처벌을 받은 경우에는 계약을 해제할 수 있다"와 같은 <계약의 해제> 조항이 포함되어 있습니다. 따라서 소액의 벌금형이라 할지라도 수분양자에게는 약정해제권이 발생하게 되는 것이기 때문에, 만일 분양계약을 해지하고 싶다면 시행사의 건축물법위반에 따른 후속조치가 가능한지 변호사를 통해 자세히 검토해볼 필요가 있습니다.
분양계약서에 분양신고번호 및 신고확인증 발급일을 의무적으로 기재해야
또한 모든 분양계약서에는 건축물분양법 시행 제9조(분양계약서)에 근거하여 분양신고번호 및 신고확인증 발급일을 의무적으로 기재해야 합니다. 만일 시행사나 분양대행사가 이를 위반할 경우에는 수분양자에게 중요한 정보를 고지하지 않은 것으로 간주되어 건축물분양법 제10조 2항에 따라 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으므로, 분양계약을 체결하기 전에 자신의 계약서에 분양신고번호 및 신고확인증 발급일이 정확하게 기재되어 있는지를 확인하는 것이 중요하며, 신고확인증 발급일보다 이전에 분양광고가 이루어졌었다면 시행사의 위반사항으로 간주될 수 있으므로, 만일 유사사례에 처해 있으시다면 변호사를 통해 정확한 법률진단을 받아 자신이 어떠한 상황인지 확인하신 후 그에 따른 전략적인 대응방안을 모색하시길 권해드립니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 전국의 수많은 부동산 사건들을 경험하며 쌓아온 실무 노하우와 전문성을 토대로 오피스텔, 복합레지던스, 지식산업센터, 오피스, 상가, 생활숙박시설, 도시형 생활주택, 창고/물류 등의 다양한 수익형 부동산 분쟁에 대한 최선의 법률 대응방안을 수립해 드리고 있습니다.
수익형 부동산과 관련하여 어려움을 겪으셔서 계약해제, 분양대금반환 청구 소송, 계약금반환 청구 소송, 매매대금 반환 소송 등을 고려하고 계시다면, 법무법인 차원의 최동욱 변호사와 직접 상담하셔서 빠르게 해결방안을 모색해 보시길 바랍니다.
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