분양계약과 관련된 분쟁이 발생하면 대부분은 분양계약서 상 어떠한 내용이 기재되어 있는지에 대해 먼저 검토하게 됩니다. 그런데 대부분의 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어있고 외형이나 재질, 구조 및 실내장식 등에 대해서는 구체적인 내용이 기재되어 있지 않기 때문에, 실물이 분양 당시의 설명과 현저히 다르게 지어졌을 경우 그러한 내용이 분양계약 내용에 편입되어 있는지 유무를 따져가며 분양계약 해제에 대해 다투는 경우가 많습니다.
이러한 경우 계약서 내에 기재되어 있지 않은 내용이라 할지라도 수분양자의 분양계약의 목적이 달성되지 못한 것이 입증될 경우 분양계약을 취소시킬 수 있다는 부산고등법원의 판례가 있어 오늘은 이에 대해 설명해 드리고자 합니다. 해당 사례는 분양상담사의 설명과 달리 점포의 천장(층고)이 낮게 지어져 분양계약이 취소된 사례로, 유사 사례로 인해 어려움을 겪고 계시다면 아래의 글을 읽어보시고 자신의 상황에 대해 변호사로부터 정확한 법률진단을 받아보시길 권해드립니다.
당초 설명(3. 1M)보다 낮은 천장 높이(2.65M)를 이유로 분양계약취소를 인정된 승소판결
수분양자 B는 한 상가 내에 있는 점포 1개에 대해 분양계약을 체결하였고 계약금과 중도금으로 약 3억 4,500만원을 지급하였습니다. 그런데 상가가 완공이 된 후 점포를 실제로 확인해 보니, 분양상담사가 천장이 3.1m라고 설명하였던 내용과 달리 실제 층고가 2.65m에 불과하였고, 이 사건의 상가 1층 중앙광장 바닥에 LED 램프로 별자리 연출을 하기로 하였지만 설치가 안되는 등, 설명과 점포의 실제 모습이 현저하게 달라 이에 대해 분양계약해제 및 그에 따른 기 납부금 및 지연손해금을 돌려달라는 내용의 소송(반소)을 제기하였습니다.
이에 대한 부산고등법원의 판단을 살펴보겠습니다.
법원은 "비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등)는 대법원의 판례를 인용하며, 이 사건 점포의 천장이 3.1m라는 것은 비록 분양계약서에 기재되어 있지는 않았지만 이 사건 분양계약의 내용이 되었다고 보아야 한다고 판단했습니다.
법원은 특히 점포의 천장이 높을수록 개방감을 주어 고객으로 하여금 오랫동안 점포에 머무를 수 있도록 하고, 다양한 업종의 유치가 가능해지는 바, 점포의 천장높이는 매우 중요한 거래조건에 해당한다고 설명하며, 수분양자가 분양담당직원으로부터 설명을 들으면서 홍보자료로 받은 팸플릿에 "천장고 3.1"이라는 내용을 기재했고, 해당 상가가 완공된 직후에 점포를 방문하자마자 점포 천장이 낮다고 느껴 그 높이를 측정한 것으로 비추어 보았을때, 해당 수분양자가 분양계약을 체결할 당시부터 천장높이를 매우 중요하게 고려하였음을 시사한다고 해석하였습니다. 또한 시행사가 천장높이를 설계보다 낮게 시공할 수밖에 없었던 합리적인 이유도 찾아볼 수 없다고도 지적하며, 이러한 여러 사실 및 사정을 종합하면 이 사건 점포의 천장높이는 약정된 3.1m보다 상당히 낮아 분양계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자에 해당한다고 판단하였습니다.
이에 이 사건의 천장높이로 인해 수분양자가 분양계약의 목적을 달성할 수 없다는 이유로, 부산고등법원은 분양계약을 취소하고, 시행사(피고)는 수분양자가 기납입한 계약금과 중도금 약 3억 4,500만원 및 지연손해금을 반환하라는 내용의 승소판결을 선고하였습니다.
위의 사례와 같이 설계변경이 불가피하다고 판단될만한 특별한 사정이 없는 상황에서 거래 조건에 중요한 사항이 변경될 경우 수분양자는 이를 토대로 분양계약해제를 주장할 수 있습니다. 다만 법원에서는 이러한 문제되는 요소가 분양계약을 취소할만한 결정적인 요소라고 판단하는 데 있어 다소 엄격하게 해석하는 경향이 있는데다, 동일한 사건이라 할지라도 어떻게 주장하고 입증하느냐에 따라 소송의 결과가 현저하게 달라질 수 있으므로, 반드시 유사 사례에 전문성을 지닌 변호사의 도움을 받아 전략적으로 대응하시길 권해드립니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 다년간의 사건수행 경험을 바탕으로 전국의 상가, 오피스텔, 생활형숙박시설설(생숙), 지식산업센터, 수익형 호텔, 주상복합 등의 수익형 부동산 분양사건에서 의뢰인의 피해회복을 위하여 최선의 법률서비스를 제공하고 있으며, 분양계약을 체결하신 분들의 권리를 보호하기 위해 적절한 증거자료를 추출하여 체계적이고 전략적인 법적 대응책을 수립해 드리고 있습니다.
수익형 부동산의 분양계약 해지로 인해 고민하고 계시다면 최동욱 변호사와 직접 상담을 받아보시길 바랍니다. 사건을 신속하고 정확하게 의뢰인께서 원하시는 방향으로 이끌어 드리겠습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.