소규모재건축사업 조합설립 미동의자의 매도청구소송 대응방법 

소규모재건축사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 도입된 소규모주택정비사업 중 하나로 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업입니다. 재건축이나 재개발에 비해 상대적으로 짧은 시간 안에 정비 사업을 추진할 수 있는 장점이 있어 최근 이러한 소규모주택정비사업 진행 사례가 많아졌는데, 높은 금리와 추가분담금에 부담을 느끼거나 소규모 단지로 개발되어 추후 부동산의 가치를 제대로 인정받지 못할지도 모른다는 점에 망설여지는 등의 여러가지 이유로 사업에 동의하지 않는 분들도 많아 이에 대한 대응 방법에 대한 법률 상담 문의가 이어지고 있습니다.

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이렇게 사업에 동의하지 않는 경우에는 자신의 부동산의 가치에 대해 감정평가를 진행하여 현금청산을 하게 되는데, 이때 매매대금이 자신이 기대했던 금액과 현저하게 차이가 나 조합과의 협의가 결렬될 경우, 조합이 조합설립 미동의자를 상대로 매도청구소송을 제기할 수도 있기 때문에 조합설립 미동의자이시라면 이에 따른 법적 대응방법에 대해 사전에 자세히 숙지하고 있는 것이 좋습니다.

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조합 (혹은 사업시행자)가 미동의자에게 매도청구권을 행사하기 위해서는 ▲건축심의 결과를 받았거나, ▲사업시행계획인가를 받은 경우여야 합니다.

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▲ 건축심의 결과를 받은 경우 매도청구권 행사기간

1) 건축위원회로부터 소규모주택정비법에 따른 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 부동산 소유자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구

2) 이에 대하여 부동산 소유자가 60일 이내에 회답

3) 위의 기간이 만료된 날로부터 60일 이내에 매도청구권 행사 (소송 제기 가능)

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▲ 사업시행계획인가를 받은 경우 매도청구권 행사기간

1) 사업시행계획인가를 받은 후 90일 이내에 부동산 소유자와 보상협의 진행​

2) 위의 기간이 만료된 날로부터 60일 이내에 매도청구권 행사 (단, 건축심의 후와 달리 지연이자만 부담하면 기간이 도과하여도 매도청구를 할 수 있음)

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그런데 이 중, 조합이 ​건축심의 결과를 받은 후 매도청구권을 행사했는데 만일 위의 상세 행사기간 요건을 충족시키지 못한 상태에서 매도청구 권리를 행사한다고 판단될 경우에는, 조합의 매도청구 행사기간 미이행을 주장하여 매도청구 소송을 기각시킨 후 부동산 금액을 자신에게 유리하게 책정하여 매도하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

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일례로 부산 진구 일대에서 진행되었던 소규모주택정비사업의 사업구역 내에 있는 부동산을 소유하고 있던 한 소유자는 매도청구권 소송을 제기한 조합이 매도청구권 행사시간을 도과하여 소를 제기한 것을 지적하며 해당 매도청구권의 효력이 없음을 주장하였습니다.

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이에 대한 법원의 판단을 살펴보면, 부산지방법원에서는 이 사건 관계 법령에서 매도청구권의 행사기간을 명시적으로 규정한 취지상 원고의 매도청구권은 규정된 행사기간 내에 행사하지 않으면 그 효력을 상실한다는 대법원의 판례를 인용하며(대법원 2000. 6 .27. 선고 2000다11621 판결), 원고(조합)가 건축심의 결과서를 통보받은 후 총 150일 (=30일 + 60일 + 60일)이 도과한 후에 이 사건의 소를 제기한데다, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 소제기 이전에 피고(부동산 소유자)를 상대로 이 사건 부동산에 관한 매도청구권을 행사하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다고 판단하였습니다.

이에 부산지방법원에서는 원고의 매도청구권은 이미 그 행사기간을 도과하여 효력을 상실하였다고 판단하며 원고(재건축정비사업조합)의 청구를 기각하며 피고(부동산 소유자)의 승소판결을 선고하였습니다.

위의 사례와 같이 소규모재건축사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등의 소규모주택정비사업은 관련 법령에 따라 매도청구 및 현금청산이 이루어지게 되는데, 소규모주택정비법이 아직 제도적으로 미흡한 점이 많은데다 매도청구 요건 및 적정한 감정평가 등을 검토할때 면밀하게 다각도로 검토하여 최선의 대응책을 찾아야 하므로 관련 분야에 특화된 변호사의 조력을 받으시는 것이 좋습니다. 특히 현금청산을 위한 부동산의 감정평가를 진행할 때에도 적정한 시기와 평가요소를 고려하여 자신에게 최대한 유리한 금액으로 책정될 수 있도록 유도해야 하므로 반드시 유사사례에 축적된 경험과 전문성을 지닌 변호사의 도움을 받으시길 권해드립니다.

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법무법인 차원의 최동욱 변호사는 매도청구소송과 관련한 축적된 경험과 전문지식을 바탕으로 의뢰인들이 직면하신 이슈를 정확하고 신속하게 해결해 드리고 있습니다.

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매도청구권에 대한 법률대응과 관련하여 구체적인 사항이 궁금하시다면, 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다. 신속하고 정확한 법률조력으로 사건을 의뢰인께서 원하시는 방향으로 이끌어 드리겠습니다.