재테크 혹은 노후준비를 위해 실거주 목적이 아닌, 임차인을 통한 수익을 목적으로 한 상가 등의 점포 분양사례가 많습니다. 이러한 경우 수분양자에게는 투자 대비 임대수익률이 매우 중요한 고려사항이 될 수 있는데, 시행사나 분양대행사가 이러한 수분양자들을 타겟으로 허위·과장 광고를 하는 경우가 매우 많아 계약을 체결하기 전에 신중하게 검토해야 합니다.
예를 들어 구체적인 수치를 알려주며 임대수익률을 과장하거나 해당 건물에 특정 대기업 프랜차이즈가 입점할 것이라는 등의 허위사실을 알려주는 경우 등이 있는데, 이러한 안내를 믿고 분양계약을 체결했다가 실제 수익률이 기대치에 현저히 못미칠 경우에는 재산상의 손해로 인해 당혹스러울 수 밖에 없으므로, 이러한 경우에는 시행사 혹은 분양사의 사기를 주장하여 분양계약을 취소하여 계약금을 돌려받는 방안에 대해 검토해 볼 수 있습니다.
일례로 상가 분양계약과 관련하여 분양대행사의 사기를 주장하여 계약을 취소하고 지급했던 계약금 전액을 반환받게 된 인천지방법원의 한 승소 사례를 살펴보겠습니다.
법원은 부동산 분양광고에 다소 허위·과장의 내용이 수반될 수 밖에 없고 수익이 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정되어야 한다고 엄격하게 판단하는 경향이 있지만, 해당 사례에서는 상가 분양에서 가장 중요한 수익성에 대해 구체적인 기망 행위가 있었다는 것이 인정되어 분양계약 취소 판결이 선고되었습니다.
이 사건의 피고는 10층 규모의 상가 건물을 신축해서 준공한 회사이고, 원고는 임대수익을 목적으로 점포를 알아보던 중 피고 측 분양 대행사 직원과 상담을 하게 되었습니다. 당시 분양 상담원은 상담시에 "매매가 대비 6%~7%의 임대 수익률을 올릴 수 있다", "임대 수익률은 분양 업계에서 통상 활용되는 공식으로 나와 있는 것이다", "투자 금액에 비례해서 월세가 나온다", "투자금 대비 연 6%를 받을 수 있게끔 맞춰주겠다"는 등의 말을 했습니다. 또한 원고가 분양 상담원에게 이 사건 점포를 직접 사용할 것이 아니라 임대할 것이라고 하자 상담 직원은 "보증금 5천만 원에 월 300~350만 원의 월세를 받을 수 있다"라는 등의 설명을 했습니다. 이에 원고는 해당 내용을 믿고 피고의 상가 1층에 10평짜리 점포를 6억 천만 원에 분양받는 내용으로 분양계약을 체결한 후 1억 2,319만 원을 계약금으로 지급했습니다.
그러나 분양 계약 이후 이 사건 상가 건물의 인근 상가는 원고가 설명받은 임차 보증금과 월세 수준의 절반에도 미치지 못하는 금액으로 임대차가 이뤄졌고, 이 사건 상가건물 내 각 점포의 분양률이 68% 정도밖에 되지 않자, 원고는 법률검토 끝에 피고가 이 사건 점포의 기대수익에 관해 기망했으므로 분양계약을 취소하고 계약금의 반환을 청구한다는 내용으로 소송을 제기하였습니다.
이에 대한 법원의 판단을 살펴보면, 법원은 우선 상품의 선전·광고에 있어서 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 인정될 정도라면 기망했다고 할 수는 없지만, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난 받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다는 대법원 판례(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다56118 판결)을 인용하며, 이 사건 원고와 같이 상가를 분양받으려는 사람에게 수익성은 가장 큰 관심사라는 점을 전제했습니다. 그런데 피고측에서 실제 형성되는 수익률보다 두배 이상 높은 수익을 장담하면서 이 사건의 분양계약을 유도했고, 이러한 점이 원고가 대출까지 받아가며 이 사건 점포를 분양받기로 마음 먹은 결정적 요인이 되었다고 판단했고, 피고측의 이러한 행위가 중요한 사양에 관한 허위이거나 또는 최소한 상당한 수준의 과장이나 허위이므로 계약을 취소할 수 있는 기망행위라고 판단하였습니다.
이에 결국 인천지방법원은 민법 제110조에 따라 원고의 분양계약을 취소하고, 피고는 원고에게 계약금 1억 2,319만원 전액과 지연손해금을 지급해야 한다는 승소판결을 선고하였습니다.
상가에 대한 분양계약을 체결할때 임대수익률이나 시세차익 등의 사항은 원칙적으로 투자자들의 책임과 판단 아래 결정되기 때문에, 약간의 과장 광고만으로는 분양 계약의 취소사유를 주장하기가 쉽지는 않습니다. 하지만 위의 판례에서와 같이 시행사나 분양대행사가 높은 임대 수익률을 구체적으로 언급하면서 해당 수익률을 맞춰주겠다고 장담하거나 임대 보장을 하면서 임대보장증서와 같은 문서를 교부할 경우, 이는 사소한 과장 수준을 넘은 것으로 계약 체결의 중요한 사항에 관해 허위로 고지한 것에 해당하여 계약을 취소할 수 있습니다. 그런데 분양계약과 관련한 대부분의 소송들은 부동산의 특성 상 금액의 규모가 매우 쿠고 시행사, 분양대행사, 시공사, 금융기관 등의 여러가지 기관들이 얽힌 복잡한 사건들도 많으므로, 반드시 유사사례에 전문성을 지닌 부동산 전문 변호사를 만나셔서 정확한 법률진단을 받으시길 권해드립니다.
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