약국 병원 입점 상가 관리규약 통한 동종 업종제한 (독점권) 확인법 

안녕하세요. 윤혜연 변호사입니다.

Q. 오늘의 사례

약국 병원 입점시, 내 점포의 업종제한을 확인하는 방법은 무엇일까요?

A. 정답은,

업종제한은 (1) 각 상가점포 분양계약서, (2) 관리단 규약에서 확인할 수 있습니다. 다만, 업종제한을 정확히 확인하는 과정이 매우 복잡합니다.

이전 포스팅에서는 먼저 "분양계약서"를 통해 확인하는 방법에 대해 설명했습니다.

이번 포스팅에서는 "관리단 규약(관리규약)"을 통해 확인하는 방법에 대해 설명드리겠습니다.

STEP 1. 상가건물에 관리단 규약(관리규약)이 존재하는지 확인해야 합니다.



관리규약이란, 관리단이 집합건물법에 근거해 제정한 상가건물 자치규정입니다.

상가건물에 관리단 규약이 있는지를 가장 먼저 확인해야 합니다.

다만, 주상복합아파트의 경우에는 주의를 요한다. 관리단 규약은 "주거"가 아닌 "상가"에 관련한 것이어야 합니다.

즉, 주상복합아파트의 주거부분 관리를 위한 관리규약은 '상가관리규약'으로 인정되지 않습니다.

대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다63747 판결 [영업금지등]

피고의 점포가 OOO주상복합아파트 중 주거부분의 관리를 위해 마련된 OOO생활지원센터 관리규약에 의하여 관리되고 있기는 하지만, 위 규약은 주거부분의 관리 등을 위해 마련된 것일 뿐이어서 위 분양계약서 및 서약서에서 규정한 ‘상가자치관리규정 등’에 속하지 않는 것이 명백하여 피고 점포의 업종변경 허부를 규율할 수 있는 규약이 될 수 없으므로, OOO생활지원센터 관리규약에 의하여 자유롭게 업종을 변경할 수 있다고 볼 수는 없다.

STEP 2. 관리단 규약에 업종지정이 규정되어 있는지 확인해야 합니다.

상가 관리단 규약을 꼼꼼히 읽으면서, 업종제한이 잘 되어있는지 확인해야 합니다.

아래 예시를 살펴보겠습니다. 상가관리규약 제20조 제3항에 보면, "특정호실만 약국으로 할 수 있고 타 호실에는 약국을 영업할 수 있다"고 잘 규정되어 있습니다.

울산지방법원 2023. 9. 27. 선고 2022가합10923 판결

STEP 3. 관리단 규약의 '유효성'을 확인해야 합니다.

(1) 관리단 규약을 찾았고, (2) 업종제한이 잘 되어 있더라도, 끝난 것이 아닙니다.



그 관리단 규약이 유효하게 제정된 것인지를 파악해야 합니다.



Q. 왜 관리단 규약의 유효성을 파악해야 할까요?

관리단 규약을 근거로 다른 점포 주인에게 영업금지청구를 하는 경우, 상대방 입장에서는 관리단 규약이 무효임을 이유로 다투는 경우가 많기 때문입니다.



상대방은

(1) "다른 구분소유자들이 존재하지 않았으므로, 집합건물법에 따른 관리단이 구성되지 않았다"고 주장하거나,

(2) "의결정족수를 갖추지 못하였다"고 주장하면서 관리단 규약이 무효라고 주장하는 경우가 많습니다.

따라서 미리 관리단 규약의 유효성을 철저히 검증하는 작업이 필요합니다.

1. 관리단 규약은 적법하게 구성된 "관리단"에 의해 제정/변경되어야 합니다.

관리단이란,

• 집합건물의 분양/입주가 개시되어 공동관리를 해야 하는 경우, 그 당시 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립되는 단체입니다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 등 참조).

• 관리단은 자동으로 성립되는 것이고, 성립되기 위해서 특별한 조직행위가 필요하지 않습니다.

• 집합건물법 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행합니다.

• 관리단은 꼭 구분소유자로만 이루어져야 하는 것은 아닙니다.

• 구분소유자 전원이 구성원으로 있다는 전제하에, 구분소유자가 아닌 자가 껴 있어도 관리단으로 인정될 수 있습니다.

울산지방법원 2023. 9. 27. 선고 2022가합10923 판결

구분소유자 + 분양주 + 세입자로 구성된 번영위원회는 ➜ (명칭에도 불구하고) 관리단으로 인정된 바 있습니다.



• 그러나 구분소유자가 빠져 있는 단체는 관리단으로 인정되지 않습니다.

• 상인회나 상인번영회는 영업 중인 상인들로만 구성되는 경우가 많습니다. 상인회/상인번영회에 구분소유자가 한명이라도 빠져 있어서 집합건물법상 관리단으로 인정을 받지 못한다면, 이들이 규약을 제정하여 상가 내 업종제한을 해도 효력이 없습니다.





2. 관리단 규약 제정/개정에 의결정족수가 충족되었는지 확인해야 합니다.

관리단에서 관리단 규약을 제정/개정하기 위해서는,

(1) 구분소유자의 3/4 이상의 찬성 ➜ "사람 머리수" 합계의 3/4 이상을 의미

(2) 의결권의 3/4 이상의 찬성"➜ "각 구분유자가 가지는 전유면적의 면적 비율" 합계의 3/4 이상을 의미

을 동시에 충족해야 합니다(AND 조건).

집합건물법 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)

① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 (1) 구분소유자의 4분의 3 이상 및 (2) 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.



사례를 통해 살펴보겠습니다.



• 의료법인 A (15개 호실 중 13개 보유. 의결권 96.124%)

• 약국 101호 (15개호실 중 1개 보유. 의결권 2.584%)

• 약국 201호 (15개호실 중 1개 보유. 의결권 1.292%)

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• 의료법인 A는 약국 101호에게 약국독점을 인정하는 관리단규약을 제정하였습니다.

• 이에 대해 의료법인 A와 약국 101호는 동의하였으나, 약국 201호는 동의하지 않았습니다.

 부산고등법원 2021. 12. 23. 선고 (창원)2021나11087 판결

위 관리단 규약은 유효할까요?

(1) 의료법인 A가 의결권 96. 124%를 보유하므로 "의결권 3/4이상 찬성" 요건은 충족되었습니다.

(2) 그러나 약국 201호가 동의하지 않았으므로 총 3명 중 2명만 동의하여 "구분소유자 3/4 이상 찬성" 요건이 충족되지 않았습니다 (2/3 < 3/4).

• 따라서 관리단 규약은 유효하게 제정된 것이 아닙니다.

• 관리단 규약이 유효하여 약국 101호에게 약국독점이 인정되는 것을 전제로, 약국 101호가 약국 102호에게 약국영업금지를 청구한 사안이었는데, 관리단 규약의 효력이 부정되면서 약국 101호는 패소하였습니다.



그밖에,

3. 적법한 대리권 행사 여부를 확인 해야 합니다.

관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있습니다(집합건물법 제38조 제2항).

따라서 구분소유자가 아닌 자(임차인 등)가 관리단 규약 제정/개정 결의에 참여했다는 사정이 있다면, 대리권을 증명할 수 있는 자료들을 잘 확인하여 적법한 대리권 행사였는지 여부를 추가로 확인해야 합니다.



4. 기존 업종제한 관리단 규약을 통해 사후적으로 변경하는 경우, 기존 업종제한을 적용받던 점포소유자의 동의를 확인해야 합니다.



집합건물법 제29조 제1항은, 관리단 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지가 특정 소유자의 권리에 영향을 미치면, 그 소유자의 승낙을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

집합건물법 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)

① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 (1) 구분소유자의 4분의 3 이상 및 (2) 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

따라서 기존에 업종제한이 존재하였음에도 이를 관리규약에서 사후적으로 변경하는 경우, 기존 업종제한을 적용받던 점포 소유자의 동의가 있었는지 여부까지도 잘 확인해야 합니다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결).

결론

1. "유효한 진짜 관리단 규약"과 "무효인 가짜 규약"은 명칭에 의해서 단순하게 구별되는 것은 아닙니다.

(1) 가짜 규약이 '관리단 규약'이라는 명칭의 탈을 쓰고 있을 수도 있고,

(2) '진짜 관리단 규약'이 다른 명칭으로 숨어있을 수도 있으므로,

규약의 유효성에 대해 반드시 전문가의 검토를 받아야 합니다.

2. 관리단 규약의 효력은 매우 셉니다!

유효한 관리단 규약은 구분소유자뿐만 아니라 매수인, 임차인 등에도 효력이 미친다. 즉, 이러한 관리규약의 존재를 몰랐다고 하더라도, 새로운 소유자나 임차인은 관리단 규약을 꼼짝없이 따라야 한다는 점에서, 관리단 규약은 효력이 매우 세다고 할 수 있습니다.

이렇게 효력이 센만큼, 관리단 규약의 유효성을 검증하는 과정은 STEP1~3에서 본 것처럼 매우 복잡합니다.



한줄 코멘트

새로 개원/개국/입점하는 점주의 경우

상가건물에 입점할 때는, 반드시 관리단 규약을 확인해야 합니다.

(1) 관리단의 구성, (2) 의결정족수, (3) 대리권 행사 확인 등 유효하게 제정/개정된 규악인지도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

기존 점주의 경우

동종 업종이 같은 상가건물에 입점한다는 소식을 들었다면, 내용증명을 통하여 관리단 규약의 존재를 사전에 알려야 합니다.

이상 윤혜연 변호사였습니다.

부동산/상가 관련 상담은 문의주시면, 성심성의껏 답변해드리도록 하겠습니다.