병원 약국 임대 매매: 상가 분양계약서 업종제한(독점권) 확인법 

안녕하세요. 윤혜연 변호사입니다.

Q. 오늘의 사례

병원·약국 등 각종 상가 임대·매매 시 내 점포의 업종제한(독점권)을 확인하는 방법은 무엇일까요?

A. 정답은,

업종제한은 (1) 각 상가 점포 분양계약서, (2) 관리단 규약에서 확인할 수 있습니다.

다만, 상가업종제한을 정확히 확인하는 과정이 매우 복잡합니다.

본 포스팅에서는 먼저 "분양계약서"를 통해 확인하는 방법에 대해 설명하고, 다음 포스팅에서 이어서 "관리단 규약"을 통해 확인하는 방법에 대해 설명드리겠습니다.

STEP 1. 상가입점시, 내 상가점포의 "최초" 분양계약서를 확인해야 합니다.



• 내가 최초에 상가점포를 분양받은 사람이라면 이는 쉽게 확인이 가능합니다.

• 그러나 내가 최초에 분양받은 사람이 아니고,

(1) 최초 수분양자로부터 점포를 산 사람이거나,

(2) 최초 수분양자로부터 점포를 산 사람으로부터 다시 점포를 산 사람이거나,

(3) 최초 수분양자로부터 점포를 임차한 사람이거나,

(4) 최초 수분양자로부터 점포를 산 사람으로부터 다시 점포를 임차한 사람이라면,

공인중개사나 최초 수분양자 혹은 전 소유자 등에게 최초 분양계약서를 제공해달라고 요구해야 합니다.



STEP 2. 최초 분양계약서를 찾았다면, 업종제한 문구가 있는지 확인해야 합니다.

1. 분양계약서상 "업종제한"이 명확하게 되어 있어야 합니다.



• 분양계약서마나 형식이 다르나, 한 가지 예시를 들어보면 아래와 같은 분양계약서가 있을 수 있습니다.

아래 분양계약서에서는

(1) 소재지를 나타내는 표에 "약국"이라고 명확히 기재되어 있고,

(2) 제8조 제1항에 "본 상가의 업종은 입주 지정일로부터 상기 지정한 업종에 대해서만 영업하여야 하며"라는 문구가 존재하며,

(3) 계약서 하단에 "본 상가 X호를 제외한 다른 호수 상가에는 약국 영업을 할 수 없다"라고 기재되어 있습니다.

즉, 아래 분양계약서 정도라면, 약국으로 업종제한이 명확히 되어 있다고 할 수 있습니다.



울산지방법원 2023. 9. 27. 선고 2022가합10923 판결





• 또 다른 예시를 살펴봅시다.

(1) 다른 점포의 분양계약서와는 달리 분양계약서 표지에 '약국점'이라고 기재되어 있고,

(2) 분양계약서 제1면에 수기로 '약국독점'이라고 기재되어 있고,

(3) 분양계약서 특약사항에 "다른 호수에 약국 불가 표기, H, I호 약국 외에 다른 층 약국 일체 불허한다"는 문구가 기재되어 있는 경우에, 업종제한을 인정한 사례가 있습니다.



 서울남부지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021가합117891 판결

한편, 병원·의원의 경우, 점포의 최초 분양계약서상 임대과목 혹은 진료과목 란에 '치과', '내과', '한의원', '이비인후과', '안과', '산부인과' 등 업종이 명확하게 기재되어 있어야 합니다(수원지방법원 성남지원 2021. 3. 26. 선고 2019가합405156 판결).

2. 상가의 용도란이 "공란"인 경우 업종제한이 인정되지 않을 확률이 높습니다.



분양계약서를 보다보면, 아래와 같이 업종제한을 암시하는 문구는 존재하나, 상가의 용도란이 공란으로 되어 있는 경우가 꽤 많습니다.

아래와 같이 분양계약서상 상가의 용도 부분이 공란이라면, 아쉽지만 업종독점이 인정되지 않을 확률이 높으나, 100% 그런 것은 아니니 꼭 전문가와의 상담을 권해드립니다.

서울남부지방법원 2015. 6. 5. 선고 2015나50281 판결

3. 다른 서류가 아닌 "분양계약서"에 업종이 지정 되어 있어야 합니다.

"청약신청서"상 '목적물의 표시'란에 '업종: 대장항문'으로 기재되어 있는 것만으로는 독점영업을 인정하지 않은 사례가 있습니다.

반드시 "분양계약서"에 업종제한이 기재되어 있어야 합니다.

수원지방법원 성남지원 2021. 3. 26. 선고 2019가합405156 판결

STEP 3. 본인 점포 외 다른 "모든" 점포의 "최초" 분양계약서상 업종제한을 확인해야 합니다.

주의할 것이 있습니다. 본인 점포의 최초 분양계약서에 업종제한이 되어 있다고 해도 아직 안심할 수 없습니다.



분양계약서상 업종제한약정이 인정된다고 해도, 분양계약서는 "나"와 "분양회사" 간의 계약일 뿐인데, "나와 분양회사"간의 약속을 다른 점포주인들에게도 주장할 수 있을까요?

다른 점포의 주인들도 "본 상가건물 OO호만이 약국을 독점할 수 있다"는 사실을 알고 있어야지만, 내가 다른 점포 주인들에게도 내 약국의 독점을 주장할 수 있게 됩니다.



따라서 다른 모든 점포의 분양계약서에도,

(1) "OOO호만이 약국을 운영할 수 있고, OOO호를 제외한 나머지 점포들은 약국으로 임대 및 영업이 불가하다"는 취지의 문구가 있는지,

(2) 혹은 본인의 제한업종(예를 들면 "약국")을 제외한 특별한 업종으로의 제한이 있는지 여부를

꼼꼼히 확인해야 합니다.



Q. 여기서 질문!

다른 점포들의 분양계약서를 확보하기 쉽지 않은 경우 어떻게 해야 할까요?



공인중개사에게 물어봐도 다른 점포들의 분양계약서를 확인하기 쉽지 않은 경우가 많이 있다. 또한 확인하더라도 "약국 독점"에 관한 문구가 없는 경우도 많이 있습니다.

이 경우에는,

(1) 상가건물의 구성원을 모두가 구속되는 "관리단 규약"이 있는지 확인하고, "관리단 규약"에 "업종제한"에 관한 내용이 있는지 확인해야 합니다(다음 포스팅 참고).

(2) 관리단 규약도 없는 경우, 다른 점포 주인들이 "OOO호 약국 독점"에 대해서 "동의하였다"는 사정을 어떻게 해서든 증명해야 하는데, 이는 다른 포스팅에서 아주 자세히 예정입니다(이 쟁점이 상가업종제한약정 테마에서 가장 중요하고 핵심이 되는 쟁점입니다). 





STEP 4. 병원·약국을 임대·매매했다면, 매매계약서/임대차계약서에 '업종제한' 내지 '독점권 특약' 문구가 있는지 확인해야 합니다.

만약 내가 최초 분양받은 사람이 아니고 매수인/임차인이라면, 최초 분양계약서 뿐만 아니라, 나의 매매계약서/임대차계약서의 특약사항에 업종제한이나 독점권 특약 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

이처럼 업종제한 여부를 정확히 확인하는 것은 생각보다 번거롭고 복잡합니다.

상가를 매매하거나 임차하는 경우에는 꼭 살펴보아야 할 부분임에도 이를 간과하는 분들이 많으므로 꼭 주의하도록 해야 합니다.

한줄코멘트

내가 상가를 최초로 분양받는 사람이 아닌 경우, 매매계약서에 "본 점포에 약국독점권이 인정된다"는 문구가 있더라도 이는 큰 의미가 없을 수 있습니다. 최초 분양계약서에 "본 점포에 약국독점권이 인정된다"는 문구가 있어야 합니다.

최초 분양계약서에 독점권을 보장하는 문구가 있더라도, 다른 점포 주인의 분양계약서에 같은 문구가 없다면 역시 의미가 없습니다. 이 경우 다른 점포주인들이 이러한 독점권에 동의했다는 점을 어떻게든 증명해야 합니다.

이상 윤혜연 변호사였습니다.

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