약국 임대인 임차인: 내 상가 분양계약서에만 독점권 명시된 경우 

안녕하세요. 윤혜연 변호사입니다.

오늘의 사례

저는 상가건물에서 A 점포를 분양받아 약국을 운영하고 있습니다. 저의 분양계약서에는 약국 독점권이 명시되어 있습니다. 그러나 옆 점포(B 점포) 분양계약서에는 약국독점권이 기재되어 있지 않습니다. 저는 나는 B 점포의 약국 입점을 막을 수 있을까요?

내 분양계약서에 기재된 '약국 독점권 문구'



대전고등법원 2023. 6. 7. 선고 (청주)2022나51677 판결

정답은,

(1) B 점포 분양계약서에 A 점포의 업종(약국) 외의 다른 업종제한이 존재하거나,

(2) B 점포 분양, 임대, 매매계약 당시 B 상가 주인이 A 상가의 약국독점에 명시적·묵시적으로 동의하였음이 인정된다면,

A 점포 약국 주인은 B 점포 약국 영업을 막을 수 있습니다.



아래에서는 편의상 약국을 사례로 들어서 설명 드리겠습니다. 그러나 이러한 법리는 약국뿐만 아니라 병원, 치과, 한의원, 편의점, 카페, 음식점, 문구점 등 모든 종류의 업종 상가분양, 상가매매, 상가임대에 적용됩니다.

쟁점

이전 포스팅에서 (1) 분양계약서와 (2) 관리규약을 통해 내 상가에 동종업종 제한이 있는지 확인하는 방법을 설명드렸습니다.

위 포스팅이 안내하는 방법대로 분양계약서들을 확인한 결과, 내 분양계약서에는 독점권 문구가 있으나 다른 점포 분양계약서에는 독점권 문구가 없을 수 있습니다.

실제로 이런 경우가 현실에서 대부분을 차지합니다. 이런 경우에도 내 상가 독점권이 인정될 수 있을까요?

판례는 아래와 같이 설시하고 있으나, 내용이 어려우므로 이하에서 쉽게 설명 드리겠습니다.

대전고등법원 2023. 6. 7. 선고 (청주)2022나51677 판결

건축주와 甲 사이에 체결한 A호에 관한 업종제한약정의 효력이,

(A) 계약 당사자가 아닌 B호의 수분양자인 乙이나 (B) 그로부터 B호를 임차한 丁(피고)에게 미치기 위해서는,

(1) 건축주가 B호에서 영위할 업종을 약국 외의 어떤 업종으로 지정하는 내용의 업종제한약정이 존재하여, A호 측(수분양자인 甲 및 임차인인 丙(원고))과 B호 측(수분양자인 乙 및 임차인인 丁(피고)) 상호간에 공동의 이익을 위하여 자신이 지정받은 업종의 영업권은 보장받으면서 다른 업종으로의 변경이 제한되는 업종제한의무를 수인하기로 하는 명시적 또는 묵시적 동의가 있는 것으로 인정할 수 있거나,

(2) B호에 관한 업종제한약정이 존재하지 않는다고 하더라도 B호 분양계약 당시 또는 B호 임대차계약 당시 수분양자인 乙이나 임차인인 丁(피고)가 명시적으로나 묵시적으로 A호에 관한 업종제한약정을 수인하는 것으로 동의하였음이 인정되어야 한다.

1. B 점포 분양계약서에 업종 제한이 있어야 합니다.



• 위 사례에서 A점포에 약국독점이 인정되기 위해서는, B점포의 분양계약서에도 "A점포 외에는 약국을 운영할 수 없다"는 취지의 문구가 있어야 합니다.

• 그러나 이러한 동종업종 제한문구가 없더라도, B점포의 분양계약서에 약국이 아닌 다른 업종으로의 제한이 있다면, 여전히 A점포의 독점권은 인정됩니다.

• B 점포가 특정 업종으로 제한 되어 있다는 사실은, B 점포 자신이 약국을 영업할 수 없다는 것에 적어도 묵시적으로나마 동의했다는 의미이기 때문입니다.



2. B점포에 업종제한도 없는 경우, B 점포 주인은 A 점포의 약국독점권 보장에 동의했어야 합니다.

• 위 사례에서 B점포 분양계약서에 약국이 아닌 다른 업종으로도 업종지정이 되어 있지 않은 경우에는 문제가 복잡해집니다.

• A 점포 주인으로서는 어떻게 해서든 "B 점포 주인이 A점포의 약국독점에 동의"하였음을 증명해 내야 합니다.

• 결국

(1) A 점포주인은 "B점포는 나의 독점에 동의했다"고 주장할 것이고,

(2) B 점포주인은 "입점 당시 A점포의 독점에 전혀 동의한 적 없다"고 주장할 것입니다.

• 판사는 여러 사정들을 고려한 후 더 타당한 쪽의 손을 들어줄 것입니다.

3. 법원은 어떤 기준으로 판단하고 있을까요?



법원은 아래 중 하나의 요소만이 아니라 여러 요소들을 종합적으로 고려하여 판단한다는 점에 주의하여야 합니다.

판단기준 1. 분양가격

• 위 사례에서 A 약국 분양가격이 B 약국 분양가격보다 훨씬 비싸다는 사실을 B점포 주인이 알고 있었을 경우, 법원은 B점포 주인이 A 약국 독점에 동의했다고 보았습니다.

• 분양금액이 현저하게 차이나는 이유는 A 약국에 대해 독점영업권(프리미엄)이 보장되었기 때문일 가능성이 높기 때문입니다.



같은 맥락에서, 법원은, B 약국 분양가격이 A 약국보다 훨씬 비싸다면, B 점포 주인이 분양 당시 A 약국 독점을 받아들인 것으로 보기 어렵다고 하였습니다.



판단기준 2. 분양광고 / 분양 카탈로그

• 분양광고(분양 카탈로그)에 약국을 독점적으로 영업할 수 있다는 내용이 없고, (지정업종이 아닌) 권장업종 중 하나로 약국이 기재되어 있는 경우

➨ 법원은, 위 분양광고 내용을 본 수분양자나 임차인은 A호 외 다른 점포에서도 약국 개설이 가능한 것으로 인식했을 것이므로, B 약국 주인은 A 약국 독점에 동의하지 않았다고 보았습니다.

대전고등법원 2023. 6. 7. 선고 (청주)2022나51677 판결

그러나 이와 달리 분양광고에 "약국 업종 지정/제한/독점"의 기재가 있는 경우 법원은, 이를 본 수분양자나 임차인은 약국 독점에 동의하였다고 보았습니다.

판단기준 3. 공인중개사 / 상가번영회의 고지

법원은,

• 상가번영회에서 점포 간 업종제한 및 경업금지에 대해서 공문을 보내고 안내문을 게시하여서 알려왔던 점,

• 상가 내에 있는 부동산 중개사무소들이 약국 입점을 문의하는 손님들에게 A점포의 약국 독점 영업권을 고지해 온 점

등을 고려하여 B 약국 주인이 A 약국 독점에 동의했다고 보았습니다.

대전고등법원 2018. 5. 25. 선고 2016나16816

이 외에도 법원은,

(1) 임대차계약서와 매매계약서상 특약사항,

(2) 인테리어 공사 여부,

(3) 관리 규약의 존재,

(4) 분양계약서상 정확한 업종제한 문구,

(5) 다수의 의원 입점 예정사실 인식 여부

(6) 이미 같은 상가 건물에서 수차례 업종제한 분쟁/소송이 발생한 사실 인식 여부 등

다양한 사정을 종합적으로 고려하여,

B 점포 주인이 묵시적으로나마 A점포의 독점 영업에 동의했는지 여부를 판단하게 됩니다.

따라서 이는 변호사가 어떠한 사정을 얼마나 설득력 있게 주장, 증명하느냐에 따라 충분히 결론이 바뀔 수 있습니다.





한줄코멘트

기존 점주

옆 점포 상가 분양계약서상 독점권 문구나 업종 제한이 없다면, 옆 점포 주인이 업종독점에 동의했음을 어떻게 해서든 증명해야 합니다.

새로 입점/개원/개국하는 점주

(1) 더 높은 분양가격, (2) 관리규약의 부존재, (3) 공인중개사 미고지 등의 사정을 통해, 기존점포 업종독점에 동의하지 않았음을 어떻게 해서든 증명해야 합니다.

이상 윤혜연 변호사였습니다.

부동산 관련 소송에 관한 상담을 문의주시면, 성심성의껏 답변 드리도록 하겠습니다.