아파트 매도시 중도금 및 잔금 납부 지연

Question

아파트 매도한 이후 매수인이 2차 중도금과 잔금 납부 지연에 따른 손해배상 청구 및 잔금 회수 방안 문의 드려요

2021년 9월 아파트를 12억원에 매도
계약금은 1.2억원을 수령하였고,

2022년 3월에 1차 중도금 2억원
2022년 4월에 2차 중도금 3억원

2022년 10월에 나머지 금액을 잔금으로 받기로 했습니다.

2022년 4월에 1차 중고금은 수령하였으나, 2차 중도금은 3천만원수령하였고, 나머지 금액은 받지 못한 상황입니다.

그리고 아파트 매도 후 수령한 계약금으로 새로운 주택을 매수하였으며, 매도 아파트의 중도금을 수령하지 못하여 매수한 아파트에도 중도금을 납부하지 못하고 있는 상황입니다.

중도금을 다 받지 못한상황에서 아파트 세입자에게 전세 보증금을 내줘야 하는 상황이 도래하였으며, 중도금을 받지 못한다면,  담보대출을 받아 전세보증금을 지급하여야 하는 상황입니다.

이상태로 아파트 잔금기일이 도래한다면, 잔금을 받기 위해서 어떻게 해야 하며, 전세보증금 반환을 위해 받았던 대출의 이자 부분등에 대해 손해 배상을 청구 할 수 있는지 상담 요청드립니다.

도형욱 변호사 · Accepted Answer

질문자님께서 매수인에게 손해배상 청구를 하기 위해서는 위와 같은 상황을 알리는 내용증명을 보내셔야 하고, 매수자가 위 사항을 인지하였음에도 중도금 및 잔금을 지급하지 않는다면, 매매계약을 해지하든지 아니면 중도금 및 잔금 지급, 그리고 현재까지 손해 본 금원을 청구하는 소송을 제기하는 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

단, 매매계약을 해지하게 된다면, 질문자님께서 받았던 금원을 매수인에게 돌려주어야 하나, 그 금원은 질문자님께서 손해 받은 금원을 뺀 나머지 금원을 돌려주시면 될 것입니다.

좀 더 정확한 답변을 원하신다면, 관련 자료를 지참하시어 방문 상담 받아보시기 바랍니다.

잘 해결되시기 바랍니다.

전병덕 변호사 · Answer

안녕하세요 전병덕 변호사입니다. 
1. 잔금 지급 기일이 도래하면 쟌금 지급 청구의소를 제기하면 됩니다. 
2. 상대방이 알거나 예상할 수 없는 손해에 대해서는 원칙적으로 손해배상 청구가 어렵습니다. 
3. 따라서 상대방이  중도금을 지급하지 않을 경우 귀하가 매수하려는 부동산 매매에서 중도금 및 잔금을 제때 지급하지 못하여 상대방으로부터 손해배상 청구를 당할 수 있음을 알려야만 이로 인해 발생된 손해에 대해 배상청구 가능합니다.
4. 추가적인 자세한 상담이 필요하시다면 연락주시기 바랍니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 귀하가 매수인에게 손해배상 청구하기 위해서는 귀하가 해당 손해 발생한다는 점 내용증명을 통해 알릴 필요 있습니다.

2. 귀하가 어느 단계에서 계약을 파기할지, 계약을 유지 후 손해배상을 청구할지 잘 결정하셔야 합니다.

윤재은 변호사 · Answer

1. 매매계약을 그대로 유지하고 싶으신 경우, 잔금 및 미지급한 중도금과 잔금에 대한 지연손해금을 지급하라는 소송을 제기할 수 있습니다.

2. 이와 동시에 상대방의 채무불이행(이행지체)로 인해 손해를 입은 것이 있다면 손해를 배상하라는 소송을 할 수 있습니다.
- 의뢰인님이 입으신 손해는 ①매도 후 수령한 계약금으로 매수할 새로운 주택의 중도금 납부 불가로 인한 손해와 ②전세보증금 반환을 위해 받았던 대출 이자로 사료됩니다.
- 위 두 손해는 특별손해의 영역에 있다고 판단이 되므로, 청구 가능성을 알기 위해서는 더 자세한 사실관계가 필요합니다.

3. 매매계약을 해제하고 싶으신 경우, 일정한 기간 내에 미지급금을 지급하지 않으면 매수인의 이행지체로 인하여 매매계약을 해제한다는 내용을 담은 내용증명을 빠르게 발송하시는 것이 좋습니다.
- 매매계약을 해제하는 경우에도, 손해를 입은 것이 있다면 손해배상은 여전히 청구할 수 있습니다.

4. 상대방 재산을 파악하여 가압류 하시면 추후 승소시 채권 추심에 도움이 될 것입니다.