지역주택조합 사업에서 매도청구권은 조합의 사업부지 내에 부동산을 보유하고 있는 소유자들 중 자신의 부동산 매도를 원하지 않는 소유자들을 상대로 지역주택조합이 해당 부동산을 강제로 매수할 수 있는 권리를 말합니다. 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높여 공공복리 및 공공필요를 실현하기 위한 취지로 만들어진 제도로, 특정 요건과 절차 및 기간 등을 충족한 조합만이 이를 행사할 수 있습니다.
즉 이는 반대로 말하자면, 사업부지 내에 부동산을 소유하고 있는 소유자들의 입장에서는 자신이 원하는 바와 다르게 자신의 전재산과 다름없는 부동산을 강제로 처분해야 한다는 뜻이기 때문에, 소유자들께서는 매도청구권 제도에 대해 자세히 숙지하시고, 만일 조합이 매도청구권을 행사할 경우 자신의 재산상의 피해를 최소화하기 위해 적극적으로 대응하실 필요가 있습니다.
이에 조합이 매도청구권을 행사하기 위한 요건과 그에 따른 부동산 소유자의 대응방안에 대해서 개략적으로 앞서 지난 글에서 설명해 드린 바 있는데, 오늘은 조합의 매도청구권 행사 시 부동산 소유주가 확인하셔야 하는 좀 더 구체적인 사항들에 대해 설명해 드리고자 합니다. 지역주택조합의 사업부지내에 소재한 부동산 소유주이시라면 아래의 내용들을 확인해 보시고, 변호사와의 법률 상담을 통해 자신의 상황에 대해 정확한 법률진단을 받아보실 것을 권해드립니다.
대응방안 1. 조합의 사업부지면적의 95% 이상 소유 및 사업계획승인 여부
지역주택조합의 매도청구권이 성립되기 위한 첫번째 요건으로는 조합이 사업부지의 95% 이상 소유권을 확보한 후 행정청으로부터 사업계획승인을 받아야 합니다. 즉, 등기부등본을 조회했을때 대지의 95% 이상이 "OO 지역주택조합"과 같이 조합명의로 등기이전이 되어있거나 또는 신탁명의로 등기이전이 되어있어야 하는데, 그와 같이 되어있지 않고 개인명의로 소유자가 기재되어 있는데 조합이 매도청구권을 행사하려 한다면 이는 조합이 허위사실을 고지하였거나 세부내용을 과장했다는 뜻일 수 있습니다.
따라서 조합으로부터 매도청구에 관한 내용을 통지받으셨다면, 관할 지자체의 건축과나 주택과 등의 지역주택조합 담당자에게 사업계획승인이 확정·고시된 것인지, 아니면 단순히 사업계획승인을 신청하고 있는 중인 것인지를 확인해 보시길 바랍니다.
만일 조합이 사업계획승인을 신청하고 있는 중이라면, 해당 절차는 구역에 따라 6개월~2년 가량의 시간이 소요됩니다. 따라서 조합의 상황에 맞추어 대응방안을 마련하여 피해를 최소화 하시길 바랍니다.
대응방안 2. 조합과 3개월 이상의 협의기간 준수
사업부지 95%이상을 소유하여 사업계획승인을 받은 조합은 매도청구 대상이 되는 토지주와 최소 3개월 이상의 협의를 거친 후 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 이 기간에 자신의 부동산에 대해 합리적인 금액을 책정하는 것이 매우 중요한데, 만일 조합에서 매매금액을 제시한다면, 사업구역 내 동일 면적 위치 주택의 매매금액 제시를 요청하실 것을 권해드립니다. 만일 조합이 사업부지의 평균 매입가를 제시할 경우, 대지/임야/도로 등의 지목별로 가격편차가 크기 때문에 통계의 오류가 발생해서 자신의 부동산에 대한 매매금액이 적정하게 책정되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 따라서 인근에 소재한 유사 부동산의 실거래자료 등을 면밀히 검토하고 비교분석하여 매매금액이 저평가되는 상황을 방지하시길 바랍니다.
또한 3개월의 협의기간이 지나면 조합은 소유주를 상대로 매도청구 소송을 제기하여 판결에 따라 매도체결을 진행할 수 있는데, 만일 조합이 3개월의 협의기간을 정확하게 준수하지 않았거나, 협의기간 내에 매도청구 종용, 매매금액 허위 고지 혹은 산정방식 과장, 기망이나 위협, 강요 등이 있을 경우, 이러한 조합의 위법성을 주장하여 소송에서 승소할 수 있습니다. 이러한 경우 부동산 소유주는 승소판결을 이끌어낸 후 대지 금액을 자신에게 좀 더 유리하게 책정하여 매도할 수도 있으므로, 반드시 협의기간 동안 발생하는 내용에 대해 최대한 서면/문자/녹취록 등의 증거자료를 모두 모아두시길 바랍니다.
매매금액 협의 시 반드시 개발이익이 포함된 가격으로 책정해야
매도청구는 사업계획승인을 받은 사업주체의 정당한 권리이기 때문에, 매도청구권의 요건을 충족한 조합의 매도청구 자체를 거부하는 방법은 안타깝게도 없습니다. 따라서 이러한 상황에서 소유자에게 가장 중요한 것은 <손해없이 합리적인 금액으로 매도를 체결하는 것>입니다.
이때 소유자가 반드시 알아야할 사항으로는, 매도청구 보상금액은 재개발 보상기준인 공시지가가 아닌 실제 거래가격인 시가를 기준으로 하고, 대상자는 시가에 해당 대지에 아파트가 건축된다는 것을 전제로 하여 개발 이익을 포함한 금액을 주장할 수 있습니다. 따라서 매매금액을 협의하실 때에는 자신이 소유한 부동산의 위치나 시세는 물론 인근의 시세와 개발 이후 예상되는 이익 등에 대한 세부사항을 반드시 확인하셔서 협의를 진행하시길 바랍니다.
조합의 매도청구 행사시 법률전문가로부터 조력을 받아야
조합이 사업부지를 매수할 때에는 부동산의 특성 상 사업구역 내 초기 매도자와 후기 매도자간의 매매금액 차이가 2~3배 가량 차이나는 경우가 흔하고, 동일면적의 동일연식 주택이라 하더라도 토지사용승낙서 매매계약서 작성여부 등에 따라 수억 원의 금액차이가 발생하는 경우도 종종 있습니다. 또한 매매금액에 대한 기준 차이로 양측의 의견이 대부분 대립되므로, 법률적인 리스크를 최소화 하면서 자신의 권리와 재산을 보호하기 위해서 반드시 법률전문가인 변호사의 조력을 받아야 합니다.
조합과 부동산소유자 간의 협의가 결렬되어 매도청구소송으로 이어질 경우, 법원에서는 조합이 개인의 사유재산을 강제로 매도하게 되는 행위의 특성상 통상적으로 일방적인 감정평가 금액으로 지정하려하기 보다는 상호간의 협의조정을 권고하려고 하는 경향이 있습니다. 하지만 양측이 지속적으로 대립할 경우에는 법원에서는 법원이 지정한 감정평가사의 평가금액을 인정하여 감정액을 산정하므로, 소유주의 입장에서 원치 않은 금액으로 소송이 마무리될 가능성이 있습니다.
따라서 소유자는 조합의 매도청구 행사 이전부터 미리 사전 준비를 하는 것이 가장 좋으며, 매도청구권 전반에 대한 경험과 전문성을 지닌 변호사를 선임하여 전략적으로 대응할 필요가 있습니다.
따라서 자신이 소유하고 있는 부동산이 사업부지에 포함되어 있는 지역주택조합이 사업계획승인을 받았다는 소식을 알게되셨다면, 고민하지 마시고 부동산 및 지역주택조합 사건에 경험과 전문성을 지닌 변호사로부터 매도청구권 및 감정평가에 관한 법률적 요소, 그리고 소송 대응 등에 대한 조력을 받아 전략적으로 대응하시길 권해드립니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 명도청구권과 관련한 축적된 사건 경험과 전문지식을 바탕으로 의뢰인들이 직면하신 법률 이슈를 정확하고 신속하게 해결해 드리고 있습니다.
지역주택조합 혹은 재건축조합의 매도청구권에 대한 법률대응과 관련하여 구체적인 사항이 궁금하시다면, 최동욱 변호사와 직접 상담해 보시길 바랍니다. 신속하고 정확한 법률조력으로 사건을 의뢰인께서 원하시는 방향으로 이끌어 드리겠습니다.
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