지역주택조합 사업은 조합이 아파트를 짓고자 하는 부지를 직접 매입하여 아파트를 건립하는 주택사업으로, 토지 매입이 사업에서 매우 중요한 부분을 차지합니다. 그런데 조합이 아파트 부지를 매입하는 과정에서 토지 판매를 거부하는 토지주가 있을 수 있는데, 이럴 경우 조합은 특정 요건을 충족하였을 때 해당 토지 지분을 강제로 매수할 수 있는 권리를 가질 수 있습니다. 이를 매도청구권이라 하는데, 부지 매도합의가 서로 원만하게 이루어지지 않고 결렬될 경우, 지역주택조합이 매도청구권을 토대로 하여 대지 소유자에게 대지 및 건축물의 소유권 이전 및 인도를 구하는 매도청구 소송을 제기할 수도 있어, 만일 지역주택조합의 사업부지 내에 토지나 건물을 소유하고 있다면 조합의 매도청구권 행사에 따른 법적 대응방법에 대해 사전에 숙지하고 있는 것이 좋습니다.
여기서 매도청구권이 성립되기 위한 요건으로는 크게 두가지가 있는데, 첫번째로는 주택법에 따라 조합이 주택건설대지의 95퍼센트 이상의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 받았을 경우 매도를 반대하는 토지주 및 건물주에게 매도를 청구할 수 있는 권한이 주어집니다. 또한 두번째로는 매도청구 대상이 되는 토지주와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상의 협의를 해야 한다고 규정하고 있어, 결론적으로 조합은 사업계획승인을 받은 때로부터 최소 3개월이 도과한 시점에서 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 조합이 매도청구권을 행사할 경우, 부동산 소유주는 조합이 권리행사 전에 이러한 요건을 제대로 충족하였는지에 대해 정확하게 확인할 필요가 있으며, 만일 조합이 이러한 요건을 충족시키지 못한 상태에서 매도청구 권리를 행사한다고 판단될 경우에는, 매도청구 절차 상의 위법성을 주장하여 매도청구 소송을 기각시킨 후 대지 금액을 자신에게 유리하게 책정하여 매도하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
또한 상황이 소송으로까지 이어지지 않고 조합과 부동산 소유자가 협의를 통해 매매계약을 체결할 수도 있는데, 이때 매매대금 산정을 위한 감정평가에서도 감정시점 등의 기준이 서로 달라 이견이 생길 수 있습니다. 따라서 감정평가를 하기 전부터 유사 사례에 경험과 노하우가 풍부한 변호사의 도움을 받아 시세를 제대로 반영한 매매대금을 산정하여 매매계약을 체결해야 합니다.
하지만 만일 위의 요건이 충족된 상태에서 조합이 매도청구 소송을 제기할 경우에는 특별한 사정이 없는 이상 매도청구권을 가진 조합이 승소하기 때문에, 결국 소유주는 자신의 부동산을 매도해야할 수 밖에 없습니다. 따라서 이때에는 소송의 패소 및 그에 따른 매도절차에 대비하여 소송 과정에서 이루어지는 감정 절차에서 자신의 대지에 대한 평가금액을 손해없이 합리적으로 평가, 즉 개발이익이 포함된 가격으로 산정받는 것이 매우 중요합니다.
예를 들어 김해시에 소재한 한 지역주택조합이 사업부지 내 부동산을 소유하고 있는 소유주를 상대로 제기한 한 매도청구소송(소유권이전등기 소송)의 경우(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결), 토지주인 피고들은 자신의 토지 감정가가 저평가 된 것에 대한 원심에 불복하여 대법원으로까지 소송을 이어나갔습니다.
이에 대해 대법원은 "매도청구 소송으로 인한 매도 시 부동산의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 주택건설로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다"고 판시한 대법원 판결(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등)을 인용하며, 원고 지역주택조합의 매도청구권 행사 자체에는 절차상 위법한 점이 없으나, 지목이 구거라는 이유만으로 행정조건을 열세로 반영하는 것은 실질적으로는 개발이익을 반영하지 않고 현재의 지목과 현황을 기준으로 시가를 산정한 것으로 볼 수 있어 부당하다고 판단하여, 결국 대법원은 주택건설로 인하여 발생하는 개발이익이 포함된 가격으로 산정해야 한다는 피고(부동산 소유주)의 주장을 인정하는 판결을 선고하였습니다.
이처럼 법원에서 지정한 감정평가사에 판단에 따라서 감정가가 달라지거나 감정 기준 시점의 차이로 인해 시세보다 낮은 금액으로 평가되어 재산상의 손실을 입는 결과를 초래할 수 있는데, 법원에서는 감정평가사의 감정평가 결과가 나오면 특별한 쟁점이 있지 않은 이상 대부분 이를 그대로 존중하고 인정하는 경향이 있어 항소를 통해 이를 번복하여 감정액을 재산정하기가 어려우므로, 감정평가 절차가 시작되기 전에 반드시 법률전문가의 도움을 받아 객관적이면서도 자신에게 유리한 내용의 감정평가 의견서를 제출하는 등의 노력으로 처음부터 합리적인 감정평가를 받아내는 것이 중요합니다.
따라서 자신이 소유하고 있는 부동산이 사업부지에 포함되어 있는 지역주택조합이 사업계획승인을 받았다는 소식을 알게되셨다면, 고민하지 마시고 부동산 및 지역주택조합 사건에 경험과 전문성을 지닌 변호사로부터 매도청구권 및 감정평가에 관한 법률적 요소, 그리고 소송 대응 등에 대한 조력을 받아 전략적으로 대응하시길 권해드립니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 지역주택조합과 관련한 축적된 사건 경험과 전문지식을 바탕으로 의뢰인들이 직면하신 법률 이슈를 정확하고 신속하게 해결해 드리고 있습니다.
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