상가임차인이 점포를 정리할때 가장 중요한 사항 중 하나는 신규 임차인으로부터 '권리금'을 적정하게 지급받는 것입니다. 특히 오랫동안 한 장소에서 영업을 해오다 점포를 정리하려는 경우 자신이 장기간 구축해온 점포의 재산적 가치를 인정받아 권리금을 회수하는 것이 매우 중요한데, 생각보다 많은 경우 건물주가 다양한 이유를 들며 기존 임차인이 주선하는 새로운 임차인을 거절하여 어려움을 겪는 임차인들이 많습니다.
특히 우리나라에서는 상가임대차보호법에 따라 임차인이 최대 10년까지 계약갱신청구권을 행사하여 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다. 그런데 10년의 임대차 계약 기간을 모두 이행하고 더 이상 갱신권을 행사할 수 없게 될 때 발생하는 임대인과의 권리금 분쟁에서, 자신의 권리를 모르는 채 손해를 감수하며 점포를 정리하는 경우가 의외로 많습니다. 계약갱신청구권이 종료되면서 임대인에게 권리금에 대해서도 주장할 근거가 없어진다고 생각해, 이에 대해 적극적으로 요구하지 못하고 점포를 정리하는 상황이 발생하는 것입니다.
이러한 사례에 대해 대법원의 판례를 살펴보겠습니다.(대법원 2017다225312 판결)
이 소송은 상가임대차보호법 개정 전에 이루어졌던 소송으로, 당시에는 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이 5년이었지만, 대법원이 판결을 선고했을 당시에는 최대 10년까지 임대차 기간을 보장받는 것으로 법이 개정되었었기 때문에 현 시점에서도 적용될 수 있는 판례입니다.
당시 세입자였던 원고는 계약갱신청구권이 종료된 시점에 건물주인 피고로부터 "건물의 재건축을 위해 점포를 비워달라"는 통보를 받았습니다. 이에 새로운 임차인을 미처 주선하지도 못하고 일방적으로 권리금 회수의 기회를 잃게 된 원고는 해당 건물주를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
이에 대해 대법원은, "권리금 회수기회 보호에 대해 명시하고 있는 상가임대차법 제10조의4에서는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다"고 설명하며, "임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다."고 판시하여 1심과 2심의 판결을 취소하고 최종적으로 세입자 승소판결을 선고 하였습니다. 계약갱신요구권 행사 가능여부와 무관하게 차보호법 제10조의4에 기재된 요건을 충족하면 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등의 재산적 가치에 대한 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다고 해석한 것입니다.
따라서 위의 사례와 같이 만일 임대차 계약기간이 10년이 다 되어가는 시점에서 예상치 못한 건물주와의 권리금 분쟁이 발생할 경우, 내용증명을 발송하여 자신의 권리금에 대한 적극적인 권리 주장을 반드시 표현해야 하며, 필요 시 소송을 통해 권리금 전액에 대한 손해배상청구를 진행하여 권리금에 대한 자신의 권리를 최대한 보호하실 것을 권고해드립니다. 특히 소송을 제기하시게 될 경우 법원을 설득할 수 있을만한 구체적인 사실관계 및 이를 뒷받침 할만한 증거가 확보되어야 하므로 유사사례에 경험과 노하우가 풍부한 변호사의 조력을 통해 전략적으로 대응하시길 바랍니다.
법무법인 차원의 최동욱 변호사는 다수의 승소 경험과 전문성을 바탕으로 권리금으로 인해 어려움을 겪으시는 분들에게 최선의 법률솔루션을 제공해 드리고 있습니다.
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