다가구주택 임대차계약시 반드시 확인해야 하는 사항 

다가구주택과 다세대주택은 한 개의 건물에 여러 개 호실이 존재한다는 공통점이 있어, 외관상으로는 구분이 어려운데요.

등기부등본을 떼어보면 확실히 알 수 있습니다.

다가구주택

: 등기부상 ‘건물’로 표기, 세대별로 구분등기가 되어있지 않음, 소유자 1명

다세대주택

: 등기부상 ‘집합건물’로 표기, 세대별로 구분등기가 되어 있음, 호실별로 소유자가 다름

다세대주택의 경우 임대차계약 시점에 임차인보다 선순위권리자가 있는지를 확인하려면 해당 호실의 등기부등본에 근저당권 등이 설정되어 있는지만을 확인하면 되지만, 다가구주택의 경우는 그렇지 않습니다.

다가구주택의 경우 외관상으로는 호실이 구분되어 있더라도 법적으로는 1개의 건물이므로, 경매도 호실별로 구분되어 이루어지지 않고, 다른 호실의 임차인이 나보다 먼저 확정일자를 받아두었다면, 경매 배당절차에서 나보다 우선순위에 있는 것이기 때문입니다.

따라서 다가구주택을 안전하게 임차하기 위해서는, 나보다 우선순위에 있는 임차인이 몇 명이고, 각 임대차보증금이 얼마인지를 반드시 확인하여야 합니다.

​

하지만 아직 임대차계약을 체결하지 않은 임차인의 경우, 해당 건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 법적인 권리가 없습니다. 단, 임대인의 동의가 있는 경우에는 정보제공을 요청할 수 있습니다.

다가구주택 임대차계약을 체결하는 경우 공인중개사가 해당 건물의 선순위임차인에 관한 정보를 제공하고 있으나, 공인중개사 또한 해당 건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 법적인 권리가 없으므로, 오로지 임대인의 말에 따라 위 정보가 작성되는 경우가 많습니다. 정보가 정확하지 않을 수 있다는 것이죠.

​

따라서 다가구주택의 임대차계약을 체결하실 때는

① 임대인의 동의를 받아 확정일자 관련된 정보를 행정기관에 직접 확인하시거나,

② 임대인이 정보제공을 동의해주지 않는 경우에는, ‘임대인이 제공한 선순위 임대차보증금에 대한 내용이 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다(계약해제에 따른 임대인의 손해배상책임에 관한 내용 포함)’와 같은 취지의 내용을 임대차계약서에 특약사항으로 기재하셔야 합니다.