임대차계약을 갱신하는 경우, 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부 

임대차계약을 갱신·변경하면서 임대차보증금을 증액하는 경우, 갱신·변경된 임대차계약서에 확정일자를 받지 않으면 보증금 증액분에 대해서는 기존에 받은 확정일자의 효력이 미치지 않으므로, 갱신·변경 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다.

이 경우 갱신·변경 계약서에 대해 확정일자를 받아 보증금 증액분에 대해 우선변제권이 생기더라도, 확정일자일 이전에 설정된 근저당권 등에 대해서는 후순위가 됩니다.

예를 들어,

2024. 1. 1. 최초 계약 : 임대차보증금 2억원 (확정일자 받음)

2025. 1. 1. 임대차목적물에 채권자 OOO 근저당권 설정

2026. 1. 1. 갱신 계약 : 임대차보증금 3억원 (확정일자 받음)

위와 같은 경우, 임차인은 최초 보증금 2억원에 대해서는 근저당권자인 채권자 OOO보다 우선순위에 있으나, 보증금 증액분 1억원에 대해서는 채권자 OOO보다 후순위에 있게 되는 것입니다.

따라서, 보증금을 증액하여 갱신 계약하시는 경우에는, 임대차목적물의 등기부등본을 반드시 확인하셔서, 기존 임대차계약일 이후로 새로이 설정된 근저당권 등이 없는지를 잘 살펴보셔야 합니다.