임대인이 연락두절인 경우, 임대차계약 해지 의사표시 하는 방법 

임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위해서, 또는 이미 묵시적으로 갱신된 임대차계약을 해지하기 위해서는 임대인에게 ‘갱신거절 의사표시’ 또는 ‘해지 의사표시’를 해야 합니다.



의사표시의 방법은 통화, 문자메시지, 카카오톡 메시지 등 어떠한 방법을 사용하셔도 상관없지만, 향후 소송 상황이 되었을 때 임대인에게 ‘의사표시가 도달’되었음을 입증할 수 있어야 합니다.

통화녹음이 있는 경우에는 의사표시가 도달되었음을 입증할 수 있겠지만, 문자메시지, 카카오톡 메시지 등은 임대인이 메시지에 답변을 안 하고, 나중에는 ‘못봤다’고 우길 수 있겠죠?

그래서 통상 갱신거절 또는 해지의 의사표시는, 내용증명을 보내는 방법으로 하게 됩니다.

내용증명의 장점

① 임대인과 연락이 두절된 상황에서도 발송할 수 있다.

② 임대인에게 의사표시가 도달된 사실을 확실하게 입증할 수 있다.

임대인이 연락두절된 경우, 내용증명은 일단 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소로 발송하게 되는데요. 만약 임대인이 그 사이에 주소가 변경되었거나 또는 일부러 내용증명을 받아보지 않아서 내용증명이 반송되는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

첫 번째 대응은, ① 반송된 내용증명, ② 임대차계약서, ③ 임대차목적물의 부동산등기사항전부증명서, ④ 신분증 등을 지참하여, 가까운 주민센터에 방문하셔서 임대인의 주민등록초본을 발급받는 것입니다.

주민등록초본에는 임대인의 주소변동 이력이 모두 기재되어 있으므로, 임대인의 최후 주소지로 다시 내용증명을 발송하시면 됩니다.

만약 임대인의 최후 주소지가 처음 내용증명을 보낸 곳과 동일하거나, 주민등록초본상 최후 주소지로 보낸 내용증명까지 반송된 경우에는 또 어떻게 해야 할까요?

그때는 민법 제113조에 따라 ‘의사표시의 공시송달’ 신청을 해야 합니다.

임차인은 임대인의 최후 주소지 관할 법원에 ‘의사표시의 공시송달신청서’를 제출할 수 있고, 관할 법원은 공시송달 신청을 검토하여 문제가 없으면 ‘공시송달할 것을 명’하는 결정을 하게 됩니다.

그 경우 공시송달 처리가 되어 법원 게시판에 게시가 되고, 게시된 날로부터 2주가 지나면 임대인에게 의사표시가 도달한 효력이 발생하게 됩니다.

공시송달 신청서에는 공시송달을 해야 하는 원인 사실(임대인에게 갱신거절 또는 해지 의사표시가 도달하지 않는 상황)을 자세히 기재하고, 첨부서류로 부동산임대차계약서, 임대차목적물의 부동산등기사항전부증명서, 반송된 내용증명 등을 제출하시면 되겠습니다.