임대차계약의 묵시적 갱신 

임대차계약을 체결하고 임대인 또는 임차인의 지위로 계신 분들은,

임대차계약을 연장하고 싶지 않으면 적어도 두 달 전에는 상대방에게 “임대차계약을 연장하지 않을 예정이다”라고 통지하여야 한다는 얘기 들어본 적 있으시죠?

그 이유는 주택임대차보호법에서 아래와 같이 규정하고 있기 때문입니다.

위 주택임대차보호법 제6조에 따라, 임대차계약을 종료하고 싶으면 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 상대방에게 임대차계약 갱신거절의 의사표시를 해야 하고, 2개월 전까지 서로 통지한 바가 없으면, 임대차계약은 자동으로 2년이 연장된 것으로 봅니다.

이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다.

갱신거절의 의사표시는 어떠한 형식으로도 가능하지만, 가장 확실한 방법은 내용증명 우편을 발송하는 방법입니다.

갱신거절의 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 있는 것인데, 내용증명 우편의 경우 상대방에게 도달된 사실이 명확히 입증되는 방법이기 때문입니다.

만약 내가 임차인이고, 임대차기간이 끝나면 다른 집으로 이사갈 예정이었는데, 깜박 잊고 2개월 전에 갱신거절의 통지를 하지 않았다면 어떻게 될까요? 꼼짝없이 2년을 더 살아야 하는 걸까요?

아닙니다!

주택임대차보호법은 이러한 경우를 대비하여 임차인을 구제하기 위한 조항을 두고 있습니다.

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도, 임차인은 임대인에게 즉시 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되네요.

그런데, 위 조항을 보면 임차인은 임대인에게 즉시 해지통지를 함으로써 3개월 뒤에 임대차계약을 끝낼 수 있는데, 임대인이 임차인에게 즉시 통지를 하는 경우는 안 나와 있네요.

임대인이 갱신거절 통지를 깜박한 경우, 임대인은 꼼짝없이 임차인이 2년을 더 살도록 두어야 하는 것일까요?

네 맞습니다! 임대인은 묵시적 갱신된 임대차계약을 일방적으로 해지할 권리가 없습니다.

(물론 임대인과 임차인이 합의로 해지하는 것은 가능합니다).

임대인 입장에서는 억울하고, 불공평하다고 생각할 수도 있겠는데요.

왜 임차인만 보호해주고 임대인은 보호해주지 않는 것일까요?

임대인의 경우 계약이 묵시적으로 갱신되어 계약기간이 2년 연장되더라도 특별히 손해보거나 곤란해지는 상황이 없는 반면, 임차인의 경우에는 당장 이사를 가야할 상황인데 2년 동안 강제로 그 집에 살아야 한다면 상당히 곤란한 상황이 될 것이기 때문입니다.

이처럼 ‘주택임대차보호법’은 주로 임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 법입니다.