임대인이 임대차목적물을 임차인 동의 없이 팔아버린 경우 대처법 

기존 임대인이 타인에게 임대차목적물을 매도한 경우, 새로운 집주인은 임대인 지위를 승계함으로서 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하게 되는데요, 그렇다면 이전 집주인(기존 임대인)은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 계속 부담하는 것일까요?

이에 관하여 대법원은 ‘주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인(새로운 집주인)이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인(이전 집주인)의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이다’라고 판시하고 있습니다.

즉, 새로인 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 이전 집주인은 임대인으로서의 지위를 상실하는 것이므로 임대차보증금을 반환할 의무도 없다는 것입니다.

여기서 문제가 생기는데요. 임차주택에 선순위 근저당권이 등 제한물권이 많이 잡혀 있어서 임차주택 경매를 통해서는 임대차보증금을 전부 보전받을 수 없는 경우가 있습니다. 임차인으로서는 당연히 임대차계약 체결이 꺼려질 수밖에 없는데요.

이러한 경우 보통 부동산에서, “집주인이 다른 부동산도 많이 소유하고 있고, 재산이 많은 사람이므로 걱정하지 않아도 된다”라고 말하면서 임대차계약 체결을 권유하는 경우가 많죠. 임차인으로서는 집주인이 가진 다른 부동산에 대한 등기부등본도 확인하고, ‘아, 임차주택을 통해서 임대차보증금을 보전받지 못하더라도 집주인이 재산이 많은 사람이니 안심하고 계약해도 되겠다’라고 판단하여 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다.

그런데 임대차계약 기간 중에 갑자기 집주인이 바뀌고, 새로운 집주인은 아무런 재산이 없는 사람이라면 어떻게 될까요? 임대차보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 되겠죠?

이러한 경우 임차인은 어떻게 대응해야 할까요?

결론부터 말씀드리면,

집주인이 바뀐 사실을 안 즉시 임대차보증금 반환소송을 제기하셔야 합니다.

대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않으며, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다.

간략히 정리하면, 이전 집주인이 임차주택을 새로운 집주인에게 팔아넘긴 경우, 임차인은 매매사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 임대인 지위승계를 거부할 수 있고, 임대차계약 기간이 만료되지 않았더라도 임대차계약을 즉시 해지하고 이전 집주인에게 보증금반환을 청구할 수 있다는 것입니다.