확정일자를 받아야 하는 이유 (우선변제권) 

확정일자는 왜 받아야 하는 것일까요?

확정일자는 ‘대항력’이라는 개념에서부터 시작하는 것입니다.

대항력은 ‘임대차기간 동안 임대인이 집을 팔아서 집주인이 바뀌었을 때, 새로운 집주인에게도 이전 집주인과 체결한 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 임차인의 권리’입니다.

대항력을 취득하기 위해서는

① 주택의 인도

② 주민등록

의 요건 을 갖추면 됩니다.

확정일자에 관해서는 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)에서 규정하고 있습니다.

대항요건(대항력) + 확정일자를 갖춘 임차인에게는, 나중에 임차주택이 경매로 넘어가더라도 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’을 부여한다는 것입니다.

우선변제권은 원래 부동산에 저당권 등 담보물권(등기부등본의 ‘을구’에 기재되는 권리)을 설정한 사람에게만 주어지는 것입니다.

즉, ‘갑’이라는 사람이 소유한 ‘A’라는 부동산에 저당권을 설정해놓은 사람은, ‘A’ 부동산이 경매로 팔렸을 때, ‘갑’에 대한 채권을 가지고 있는 다른 사람들보다 우선하여 돈을 변제받을 수 있다는 것인데요.

좀 어려우니 예를 들어 설명해 보겠습니다.

1. 을은 갑에게 2020년 1월에 1억원을 빌려줌, 저당권은 설정하지 않음

2. 병은 갑에게 2021년 1월에 5천만원을 빌려줌, A 부동산에 저당권을 설정함

3. 갑은 을과 병에게 돈을 갚지 않음

4. 을이 갑에게 소송을 제기하여 승소하고, 돈을 반환받기 위해 A 부동산을 경매로 넘김

5. A 부동산은 경매에서 1억 2천만원에 팔림

이런 상황에서 낙찰금액 1억 2천만원은 어떻게 나눠질까요? 을이 병보다 먼저 돈을 빌려주었으므로 을이 1억원을 가지고, 나머지 2천만원을 병이 가지게 될까요?

그렇지 않습니다. 부동산에 저당권을 설정한 사람은 해당 부동산의 경매 낙찰대금에 관하여 일반 채권자들(저당권을 설정하지 않은)보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있기 때문입니다.

결국, 위 사례에서는 병이 5천만원을 먼저 변제받게 되고, 을이 남은 7천만원을 변제받게 됩니다.

"을은 우선변제권이 없으므로, 3천만원을 변제받지 못하게 되었죠."

우선변제권이 왜 중요한지 좀 감이 오시나요? 다시 확정일자 이야기로 돌아가 보겠습니다.

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인에게 ‘우선변제권’을 부여한다는 의미는,

임차인에게 임차주택에 저당권을 설정한 것과 동일한 권리를 부여한다는 의미입니다.

앞에 예를 든 사례를 조금 변형해 보겠습니다.

1. 을은 갑에게 2020년 1월에 1억원을 빌려줌, 저당권은 설정하지 않음

2. 병은 갑에게 2021년 1월에 5천만원을 빌려줌, A 부동산에 저당권을 설정함

3. 정은 갑과 2022년 1월에 임대차보증금 3억원으로 임대차계약을 체결하고, 정은 대항력과 확정일자를 갖춤

4. 갑은 을과 병에게 돈을 갚지 않고, 정에게 임대차보증금도 돌려주지 않음

5. 을이 갑에게 소송을 제기하여 승소하고, 돈을 반환받기 위해 A 부동산을 경매로 넘김

6. A 부동산은 4억원에 낙찰됨

4억원은 누가 갖게 될까요?

저당권자의 우선변제권과 임차인의 우선변제권은 ‘먼저’ 자격을 갖춘 사람이 우선합니다.

위 예에서는 ‘병의 저당권설정’이 ‘정의 확정일자’보다 빨랐기 때문에,

1순위인 병이 5천만원, 2순위인 정이 3억원, 3순위인 을이 5천만원을 갖게 됩니다.

그런데 만약 A 부동산이 3억원에 낙찰됐다면 어떨까요? 2순위인 임차인 정은 2억 5천만원밖에 변제받지 못하겠죠?

그래서 임대차계약을 체결할 때는 임차주택에 선순위 저당권이 얼마나 잡혀있는지를 확인해야 하는 것입니다.

우선변제권은 대항력 + 확정일자의 요건을 모두 갖추어야 유지되는 것이므로,

임대차계약 기간 중에 주민등록을 이전하는 경우 우선변제권 또한 상실하게 됩니다.

그래서 임대차계약 기간 중에는 함부로 주민등록을 이전해서는 안 됩니다!