대항력의 개념, 취득과 상실 

‘주택임대차계약을 체결하고 이사를 하고 나면, 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다’는 것은 이제 모든 국민들이 알고 있는 상식이 되었는데요. 확정일자는 왜 받아야 하는 것일까요?

확정일자는 ‘대항력’이라는 개념에서부터 시작합니다.

​​

대항력은 ‘임대차기간 동안 임대인이 집을 팔아서 집주인이 바뀌었을 때, 새로운 집주인에게도 이전 집주인과 체결한 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 임차인의 권리’라고 말할 수 있습니다.

대항력을을 갖춘 경우, 새로운 집주인은

“나랑 체결한 임대차계약이 아니니 나한테 임대차보증금을 돌려달라고 하지 마세요”라고 할 수가 없는 것이죠.

그것이 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 규정한 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’는 것의 의미입니다.

​

새로운 집주인이 임대차보증금을 못 주겠다고 버티면,

① 임대차보증금 반환청구 소송을 해서 승소하고,

② 새로운 집주인 명의로 되어 있는 집(임대차목적물)을 경매해서 임대차보증금을 되찾을 수 있지요.

반대로, 만약 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우에는, 임차인은 새로운 집주인한테 임대차보증금을 돌려달라고 할 수 없고, 이전 집주인한테만 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 것입니다.

그런데 이전 집주인이 집도 팔아버렸고, 다른 재산도 없다고 하면 어떻게 될까요?

임대차보증금을 돌려받기 매우 어려운 상황이 될 것입니다.

대항력을 갖추고, 유지하는 것은 이토록 중요한 것입니다!

대항력을 취득하기 위해서는,

​

① 주택의 인도

: 집주인으로부터 임대한 주택의 현관키, 도어락비밀번호 등을 전달받아 임차인이 점유하는 상태가 되는 것

​

② 주민등록

: 주민센터에 가서 전입신고

​

위 두가지 요건을 갖추면 됩니다.

하지만 대항력은 한 번 취득했다고 해서 영원히 유지되는 것이 아닙니다.

임차인은 점유와 주민등록의 상태를 계속 유지해야 하고, 만약 중간에 둘 중 하나라도 상실하게 되면, 대항력을 상실하게 되어 새로운 집주인에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 없게 되는 것입니다.

그래서, 임대차계약 기간 중에는 함부로 주민등록을 이전해서는 안 됩니다!