임대차 갱신의 종류 및 내용 

임대차를 갱신하는 방법은 크게 세 가지입니다. 아래에서 갱신의 종류 및 그 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 합의갱신

[정의]

합의갱신이라 함은 임대인과 임차인이 임대차계약이 종료되기 전에 임대차의 조건, 기간 또는 보증금 액수 등을 협의하여 임대차를 갱신하는 것을 말합니다.

[갱신된 계약 내용]

합의갱신의 내용은 당사자들 간 합의 내용에 따라 달라지게 됩니다. 임차인은 보증금을 증액하는 경우에는 증액분에 대해서도 확정일자를 받아야 추후 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 증액분을 포함한 보증금을 변제받게 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, "우선변제권").

[물권적 전세의 경우]

등기를 요하는 물권적 전세의 경우, 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다(민법 제312조 제1항). 당사자들은 존속기간을 정한 경우는 물론이고 존속기간을 정하지 않은 경우에도 전세권을 갱신할 수 있습니다(부동산등기법 제72조 제1항 단서에 의하면 당사자들이 전세권 존속기간을 정하지 않을 경우, 등기관은 전세권설정등기를 할 때 존손기간을 기록하지 않습니다.). 다만 갱신으로 인한 전세권 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(민법 제312조 제3항). 이러한 전세권의 합의갱신은 전세권 존속기간의 변경이기 때문에 등기를 해야 그 효력이 발생합니다(민법 제186조).

부동산등기법 제72조(전세권 등의 등기사항) ① 등기관이 전세권설정이나 전전세(轉傳貰)의 등기를 할 때에는 제48조에서 규정한 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호부터 제5호까지는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다.

1. 전세금 또는 전전세금

2. 범위

3. 존속기간

4. 위약금 또는 배상금

5. 「민법」 제306조 단서의 약정

6. 전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 도면의 번호

2. 묵시적갱신

[정의]

묵시적 갱신이라 함은 임대인, 임차인 모두가 임대차계약이 종료되기 2~6개월 전에(주택) 또는 1~6개월 전에(상가 건물) 임대차에 대해 별다른 의사표시를 하지 않을 경우, 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 갱신되는 것을 말합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).

[갱신된 계약 내용]

묵시적 갱신으로 인한 임대차 존속기간은 주택은 2년(주택임대차보호법 제6조 제2항), 상가건물은 1년(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)이고 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 봅니다. 다만 연체 차임액의 합이 2기의 차임액에 달했다거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 이루어지지 않습니다(주택임대차보호법 제6조 제3항).

[해지]

임차인은 묵시적 갱신이 이루어진 후에 언제든지 임대인에게 계약해지를 할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지났을 때 해지의 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2 제1, 2항).

묵시적 갱신의 경우 임차인은 불이익 없이 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있으므로, 묵시적 갱신이 합의된 기간을 준수해야 하는 합의갱신보다 임차인에게 더 유리한 갱신 방법이라 할 것입니다.

[물권적 전세의 경우]

물권적 전세의 경우, 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다(민법 제312조 제4항 본문). 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(민법 제312조 제4항 단서).

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 당사자들은 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(민법 제313조).

전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정(민법 제312조 제4항)에 의한 전세권의 법정 갱신이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 행사할 수 있습니다(민법 제187조, 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).

★ 즉, 전세권의 묵시적 갱신은 별도로 그 등기를 할 필요가 없습니다★

3. 계약갱신요구권 행사

[정의 및 계약갱신요구 거절 사유]

임차인은 임대차계약 종료 2~6개월 전에 1회에 한하여 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는데 이를 계약갱신요구에 의한 갱신이라 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 본문). 임대인은 정당한 사유 없이 이 요구를 거절할 수 없습니다. 임대인이 정당하게 이 요구를 거절할 수 있는 사유는 아래와 같습니다(주택임대차보호법 제6조의3 단서).

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

[갱신된 계약 내용]

임대차의 존속기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의3 본문, 2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 최대 5%까지 올릴 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 3항, 제7조).

[해지]

묵시적 갱신의 경우처럼, 임차인은 갱신이 이루어진 후에 언제든지 임대인에게 계약해지를 할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지났을 때 해지의 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1, 2항).