임차인이 해야되는 수선 범위는 어디까지일까 

많은 임차인들은 어느 정도까지 자비로 목적물에 발생하는 하자를 수선해야 하는지 궁금해합니다. 아래에서 이에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 임대인의 수선 의무 관련 법조 및 판례

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 623조).

임대인의 구체적인 수선의무 범위에 관련하여 대법원은 아래와 같이 판시하였습니다.

그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결).

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결).

즉, 목적물에 생긴 파손이나 장해가 임차인이 손쉽게 수리할 수 있고 큰 비용이 들지 않은 정도라면 임차인이 수선하는 것이 맞으나, 수선하지 않을 경우 임차인이 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익할 수 없다면 임대인이 수선해야 합니다.

만약 임대인이 이러한 수선의무를 이행하지 않거나 지체하는 경우 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구하거나(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

2. 임차인은 지체없이 임대인에게 하자를 통지해야 합니다.

임차인은 임대차 기간 중에 선량한 관리자의 주의로 목적물을 사용해야 하고(민법 제374조), 임대 목적물의 수리를 요하는 경우 지체없이 임대인에게 이를 통지해야 합니다(민법 제634조). 임차인이 지체없이 하자 발생 사실을 통지하여 수선이 이루어졌을 경우에도 피할 수 없었던 손해에 대해서만 임대인이 책임지고, 임차인의 게으른 통지로 인하여 손해가 발생·확대되었을 경우에는 임대인이 이를 책임지지 않습니다.

3. 구체적인 분쟁 사례

임차인 김씨는 장마철에 비가 올 때마다 거실 벽에서 물이 떨어지고 곰팡이가 생겨 생활에 큰 불편함을 느꼈습니다. 이에 임대인 오씨에게 수리를 요청하면서, 곰팡이로 인해 김씨의 가방, 옷가지 등에 생긴 피해에 대해서도 손해배상을 요청하였으나, 임대인은 이 요구를 모두 거절하였습니다.

이 사안에서 강원 임대차분쟁조정위는 ① 임차인 김씨 가족이 결로를 유발할만한 생활을 했던 것으로 보이지 않는 점, ② 청소나 환기를 소홀히 한 것으로 보이지 않는 점, ③ 비가 올 때마다 누수가 일어난 것으로 보이는 점 등을 고려하였을 때 임대인이 수선해야 한다고 판단하였습니다.

다만 곰팡이를 제거하고 결로 방지 페인트를 바른 후 벽지를 교체하는 정도라면 해결이 가능할 것으로 보여 임차인의 계약해지는 인정되지 않았고, 임차인이 곰팡이로 인한 피해가 발생한 직후 지체없이 임대인에게 이를 통지한 것도 아니라서 임차인의 물건에 대한 손해배상책임도 인정되지 않았습니다.