일시사용을 위한 임대차 

1. 사안의 쟁점

[서울동부지방법원 2021. 8. 12. 선고 2020가단19716 판결 사안]

A는 기존에 임차인이 거주하고 있는 아파트를 매수하게 되면서 임대인 지위를 승계하게 되었는데, 계약기간 만료일에 이르러 보증금을 5% 증액하여 임대차계약을 다시 체결하였고, 임대차계약서상 특약사항을 새로이 두어 만일 A가 거주하고 있는 주택이 매매될 경우 임차인이 4개월 이내 퇴거하기로 한다는 약정을 하였습니다.

A는 위 증액 임대차계약 체결이후 얼마되지 않아 거주하던 주택을 매도하게 되었고 이후 임차인에게 약속대로 4개월 이내 퇴거해둘 것을 요구하게 되었는데, 임차인은 이를 거절하였습니다.

임대차계약상 2년의 임대차계약기간을 정하였지만 당사자들이 합의한 위 특약사항(4개월 이내 퇴거)이 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다.

● 당사자들의 주장

가. A(임대인, 원고)의 주장

이 사건 계약은 원고의 주택 매매일로부터 4개월이라는 일시사용을 위한 임대차계약이므로, 주택임대차보호법(이하 '주택임대차법')이 적용되지 아니하고, 이 사건 특약에 따라 피고는 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다. 또한 이 사건 계약이 일시사용을 위한 임대차계약에 해당하지 않더라도 원고는 이 사건 특약을 신뢰하고 원고가 거주하던 연립주택을 매매하였는데, 피고가 주택임대차법에 따른 권리를 주장하는 것은 권리남용이다.

나. 임차인(피고)의 주장

이 사건 계약은 일시사용을 위한 임대차계약이 아니고, 이 사건 특약은 주택임대차법에 위반하여 무효이다. 피고는 이 사건 계약에 따라 2년 동안 이 사건 부동산에 거주할 수 있고 이는 권리남용이 아니다.

2. 법원의 판단

[서울동부지방법원 2021. 8. 12. 선고 2020가단19716 판결]

가. 이 사건 계약이 일시사용을 위한 임대차계약에 해당하는지 여부

앞서 본 바와 같거나, 앞서 채택한 각 증거에 의하면, 원고는 피고와 이 사건 계약을 체결하면서 주택임대차법이 정한 보증금 증액의 상한에 맞추어 보증금을 증액하고 임대차 존속기간을 2020. 12. 15.부터 2022. 12. 14.까지 2년간으로 정한 사실, 피고는 취학 중인 자녀를 포함하여 세 자녀를 키우면서 이 사건 부동산에 거주하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 임대차 기간과 보증금 액수, 피고의 가족상황 등에 비추어 이 사건 특약의 내용만으로는 이 사건 계약이 일시사용을 위한 임대차계약임이 명백한 경우라고 보기는 어렵다. 따라서 이 사건 계약에도 주택임대차법이 적용된다.

나. 이 사건 특약의 무효여부

주택임대차법 제4조에 의하면, 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정한다. 이 사건 특약은 임대차기간 2년을 경과하지 아니하였음에도 원고의 주택 매매일로부터 4개월 후 임차인인 피고가 이 사건 부동산에서 이사하는 것으로 정하고 있는바, 이 사건 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 강행법규에 위반하여 무효이다.

다. 권리남용 여부

원고가 제출한 증거만으로는, 피고가 주택임대차법에 따라 이 사건 특약의 무효를 주장하고, 이 사건 계약에 정한 임대차기간에 따라 이 사건 부동산에 거주하겠다고 하면서 원고의 이 사건 부동산 인도요구를 거부하는 것이 오직 원고에게 고통을 주고 손해를 입히려는 의도로 한다고 볼 수 없으므로, 원고의 권리남용 주장도 이유 없다.

3. 시사점

주택이나 상가건물에 대해 단기 임대차계약을 한 경우 임대차보호법의 적용을 배제할 수 있는지 여부에 대해서는 판단의 여지가 필요한 경우가 많습니다. 또한, 임대차계약을 하면서 특약사항으로 서로 약정을 하였다고 생각하여도 강행규정인 임대차보호법을 위반한 내용이 있는 경우 특약이 무효가 되는 경우가 있습니다.

따라서 임대차계약을 하면서 특약 등을 통해 기간을 달리 정하고자 한다면 그 유효성에 대해 미리 법률전문가에게 검토를 받아보시는게 필요할 것입니다.