토지임대차 종료시 발생한 분쟁 

1. 사안의 쟁점

[창원지방법원 2017. 4. 13. 선고 2016가합52326 판결 사안]

A는 사우나 영업을 위하여 업소 근처에 있는 B 소유 토지를 주차장 용도로 임차하였고, 토지에 아스콘 포장을 하고 경계석을 두르고 컨테이너를 설치하여 사용하였습니다.

B는 계약기간 만료일이 다가오자 A에게 임대차계약의 종료를 통보하면서, 만료일까지 토지를 원상복구하여 반환할 것을 고지하였는데, A가 이에 응하지 않자 A를 상대로 원상복구 및 토지인도, 부당이득 등을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

위 소송사건에서는 위 임대차계약에 대하여 상가건물임대차보호법이 적용될 수 있을지, 아스콘 포장 등으로 인해 토지 가치가 상승한 것에 대해 유익비상환청구가 가능할지, 시설물에 대한 지상물매수청구가 가능할지, 토지 가치 상승분에 대해 권리금 주장이 가능할지 여부가 쟁점이 되었습니다.

위 쟁점들에 대해서는 구체적인 사안 경우마다 다른 판단이 나올 수 있으므로 법원의 판단 요소가 된 근거가 무엇인지를 자세히 살펴보시면 도움이 될 것입니다.

2. 판례 요지

[창원지방법원 2017. 4. 13. 선고 2016가합52326 토지인도 판결]

가. 상가건물 임대차보호법 적용 여부

A는 상가건물임대차보호법이 적용되어야 한다고 주장하면서 이에 따라 계약기간이 갱신될 수 있고 계약기간이 종료되지 않았다고 주장하였습니다.

그러나 재판부는 이에 대해 이 사건 임대차계약의 임대차목적물은 토지이므로, 상가건물을 임대차하는 경우에 적용되는 상가건물임대차보호법은 적용될 여지가 없다고 판단하였습니다.

나. 유익비상환청구

A는 아스콘 포장 등으로 인하여 토지의 가치가 255,300,000원 상승하였으므로 임대인인 B가 위 금액을 유익비로 상환할 의무가 있다고 주장하였습니다.

그러나 재판부는 이에 대해 이 사건 임대차계약 체결 당시 '이 사건 부동산 위의 시설은 피고의 부담으로 원상복구한다'고 약정한 사실을 인정할 수 있고, 이로써 피고는 유익비상환청구권을 포기하였다고 할 것이므로(대법원 1994. 9.30. 선고 94다20389, 20396 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 등 참조), 위 주장도 받아들이지 않았습니다.

임대차계약 체결을 할 때 원상회복약정이 있는 경우 유익비상환청구권을 행사할 수 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

다. 지상물매수청구

A는 임대인이 이 사건 지상물을 매수할 의무가 있다고 주장하였습니다.

그러나 재판부는 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권은 '건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차'에 대해서만 인정되므로, 토지를 주차장으로 사용하기 위한 목적의 이 사건 임대차계약에서는 지상물매수청구권이 인정되지

않는다고 보아 위 주장 역시 받아들이지 않았습니다.

라. 권리금 주장

A는 자신의 사우나 운영으로 토지의 가치가 상승하였으므로 임대인이 B가 A에게 토지에 관하여 권리금 442,710,000원을 지급할 의무가 있다고 주장하였습니다.

그러나 재판부는 이 사건 임대차계약에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 아니하므로 위 법 제10조의 3에 따른 권리금은 인정될 여지가 없고, 달리 권리금 청구권이 인정된다고 볼 근거는 없다고 보았습니다.

3. 시사점

임차인이 임대차계약을 한 뒤 임대차목적물에 많은 투자를 한 경우 계약이 종료될 때 그로 인한 이익을 가져갈 수 없다면 많이 억울하다고 느끼실 수 있습니다. 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있다거나 달리 약정을 정한 부분이 있었다면 다른 결과가 나올 수 있었으나 그러한 경우에 해당하지 않았기에 임차인의 위 주장들은 모두 받아들여지지 않았던 사건입니다. 임대차계약이 종료될 때 어떠한 보호를 받을 수 있을 지를 고민한다면 처음 계약을 체결할 때부터 법률전문가의 도움을 받고 계약을 체결하시는 게 필요할 것입니다.