"소액임차인 해당 여부의 판단 기준 시점"
전세 사기 문제가 아직도 끊이지 않는 듯합니다.
꼭 전세 '사기'가 아니더라도 부동산 시세 또는 전세 시세의 변동으로 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 많은 듯하구요.
전세기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우,
임차인들은 통상 "임차권 등기명령 - 보증금반환청구 소송 - 경매신청" 의 절차를 밟게 됩니다.
이 때,
① 내가 소액임차인인데 선순위의 근저당권이 설정되어있거나
② 다가구주택의 경우 나보다 후순위이지만 소위 '소액임차인'에 해당하는 임차인이 있는 경우
내가 배당받을 금액이 얼마인지 어떻게 계산해야 할까요?
"배당이의 승소 사례"
1. 사건 개요
A씨는 2022년 2월경 임대차계약을 체결하고 서울시의 한 다가구주택에 입주하게 되었습니다.
비록 2016년경 설정된 선순위의 근저당권과 먼저 입주한 다른 세대들이 있었지만 큰 문제가 없을 거라고 생각했습니다.
A씨에 뒤이어 다음해인 2023년 5월경에는 다른 임차인인 B씨도 입주했습니다.
B씨의 보증금은 1억 6천만원이었습니다.
그런데 안타깝게도 주택의 소유자는 빚을 갚지 못했고, 근저당권자의 임의경매신청에 따라 위 다가구주택은 매각되었습니다.
문제는, 배당 과정에서 발생하였습니다.
경매계에서는 A씨의 다음해에 입주한 B씨가 '소액임차인'에 해당하기 때문에 B씨의 보증금 중 일정액을 A씨보다 선순위로 판단하여 최우선 배당하였기 때문입니다.
이에 A씨는 저희 법률사무소에 사건을 문의하였습니다.
2. 소액임차인 해당 여부의 판단 기준 시점
보증금 중 일정액을 최우선으로 변제받을 수 있는 '소액임차인' 해당 여부를 판단하는 기준 시점은 언제일까요?
이것이 이 사건의 핵심이었습니다.
일반적으로 '소액임차인'에 해당하는지 여부는 '선순위 담보물권의 설정일', 즉 위 사례에서는 근저당권이 설정된 2016년 경에 적용되는
『주택임대차보호법 시행령』상의 보증금을 기준으로 판단한다고 알려져 있습니다.
나아가 위 사례의 경매계에서는 '근저당권자가 전액 배당을 받아 채권의 만족을 얻은 경우, 소액임차인 판단시점은 다시 원칙으로 돌아가 그 임차인이 대항력을 갖춘 시점을 기준으로 한다'고 판단해 버리고 말았습니다.
그런데 이것은 '반은 맞고, 반은 틀린 얘기' 입니다.
위 사례에서 B와 선순위 근저당권자와의 관계에서는 '선순위 담보물권의 설정일', 즉 2016년경 당시 시점에 적용되는 시행령을 기준으로
B의 소액임차인 해당여부를 판단하지만,
B와 A와의 관계에서는 다시 A가 대항력과 확정일자를 갖추어 '우선변제권'을 취득한 시점을 기준으로, 그 당시 시점에 적용되는 시행령을 기준으로 B의 소액임차인 해당여부를 판단해야 하는 것입니다. (대법원 2018.02.13 선고 2017다48300 판결)
3. 배당이의 소송 결과
저희 법률사무소에서는 배당이의의 소를 제기하고, 법령과 판례의 태도에 비추어 B와 A와의 관계에서는
B가 대항력을 갖춘 시점인 2023년 5월이 아닌, A가 우선변제권을 취득한 2022년 2월경을 기준으로 적용되는
『주택임대차보호법 시행령』을 기준으로 B의 소액임차인 여부를 판단해야 한다는 점에 관하여 주장하였습니다.
이에 2022년 2월경을 기준으로는, '서울시'에서 '1억 6천만원'의 보증금으로 임대차계약을 체결한 B가 소액임차인에 해당하지 아니함을 인정받아, B에게 배당된 최우선변제 5,500만원을 취소하고 의뢰인 A가 5,500만원을 추가로 배당받을 수 있도록 경정하였습니다.
배당이의는 배당기일까지 반드시 이의를 제기해야하고 이후 배당기일로부터 7일 내에 배당이의의 소를 제기해야 하므로
준비기간이 상당히 촉박합니다.
경매와 배당을 늘 공부하고 있는 저희 법률사무소에서 함께 방법을 찾아보시지요.
가장 최선의 방법을 찾겠습니다.
마치 제 돈인 것처럼요.
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