유치권자의 권리 행사 - 점유이전금지가처분, 점유회복청구소송
건물에 대하여 유치권 행사를 하는 경우가 많습니다. 실무상 건물을 지은 건설회사(이른바 "시공사") 또는 하도급업체가, 공사비를 받지 못해서 유치권을 행사하는 경우가 가장 흔합니다.
유치권이 있는 건물을 매수한 사람(수분양자), 경매절차에서 낙찰받은 사람(경락인), 또는 위 수분양자, 경락인과 임대차계약을 맺은 사람들은, 유치권에도 불구하고 위 건물을 쓰고 싶은 욕심이 생길 수 있습니다.
그러한 경우, 유치권 행사 공고문이나 플랜카드를 무단으로 떼어내거나, 건설회사가 설치한 도어락/잠금키 등을 파괴한다음, 무단으로 점유를 확보하는 경우가 종종 있습니다.
그리고, 이러한 경우 유치권자는 "점유의 상실"로 인하여 유치권을 잃게 됩니다.
제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
유치권자가 억울하게 점유를 빼앗겼을 때, 무력으로 다시 되찾아도 될까?
상식적으로는, 유치권자가 힘으로 다시 점유를 되찾으면 되지 않을까? 하는 의문이 들게 됩니다.
실제로, 우리 민법에서도 "점유권"을 취득한 사람에게, 그러한 권리를 인정하고는 있습니다.
아래 민법 제209조를 보시면 "탈환"이 가능하다고 되어 있습니다.
제209조(자력구제) ①점유자는 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로써 이를 방위할 수 있다.
②점유물이 침탈되었을 경우에 부동산일 때에는 점유자는 침탈후 직시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고 동산일 때에는 점유자는 현장에서 또는 추적하여 가해자로부터 이를 탈환할 수 있다.
그런데 실제로는, 무력으로 가해자를 배제하고 부동산을 탈환하라고 조언하는 경우는 없습니다.
이는, 유치권의 요건 중 하나가 "불법점유로 취득하지 않았을 것"이기 때문인데, 아래 규정을 보십시오.
제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
만일 점유를 빼앗겼다고 하여 무력으로 이를 탈환하는 경우, 그 유치권이 불법점유로 인한 것이 아니냐는 소모적인 분쟁이 계속될 위험이 있습니다.
따라서 유치권자로서는, 법원의 힘을 빌려 점유를 되찾아와야 합니다.
점유이전금지가처분 신청의 필요성
아래에서 설명하겠지만, 유치권자가 제기하여야 하는 소송은 "점유물회수청구권에 기한 건물인도청구"입니다. 말이 조금 어려운데, 뜯어보면 별 것은 아닙니다.
우선 점유물회수청구권이란, 민법 제204조 제1항에 규정된 권리입니다.
제204조(점유의 회수) ①점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
유치권자가 점유를 강제로 뺏겼다면, 그 점유물을 빼앗아간 사람을 상대로 점유물을 다시 되돌려달라는 취지의 소송을 제기할 수 있습니다. 이를 "점유물회수청구소송"이라 합니다.
문제는, 위 소송을 제기해서 판결을 받으려면 최소 6개월 이상이 소요된다는 것입니다. 6개월이면, 점유를 강제로 뺏은 사람(예를 들어, 수분양자)이 제3자에게 임대차를 놓거나, 매각을 하기에 충분한 시간입니다. 그리고, 만일 제3자에게 임대차를 놓는 방법 등으로 또 다시 점유를 옮겨놓으면, 유치권자는 그 제3자가 "악의"(점유의 침탈에 대하여 알고 있었다는 뜻)라는 점을 증명해야만, 점유물을 회수할 수 있게 됩니다. 쉽게 말해, 골치 아파 지는 것입니다.
그래서, 점유자가 점유를 옮기지 못하도록, 가처분을 받아두어야 하는 것이고, 그것이 "점유이전금지가처분"입니다.
점유이전금지가처분을 하면 크게 두가지 효과가 있습니다.
첫째, 점유를 옮겨도, 유치권자(가처분신청인)에게 점유를 옮겼다는 주장을 할 수 없습니다.
둘째, 집행관이 가처분 결정이 있었다는 점을 목적물의 적당한 곳에 붙이게 되는바, 제3자에게 또 다시 점유를 이전하는 것을 어렵게 할 수 있습니다.
그러한 경우 만일 그 가처분 집행 이후로 점유를 얻은 제3자가 있으면, 그 제3자는 "가처분 결정 사실을 알았던" 사람이라는 점을 쉽게 증명할 수 있으므로, 그 제3자를 상대로도 점유물의 회수 청구를 할 수도 있습니다.
점유이전금지가처분 제기할 때 유의할 점
피보전권리 - 점유물회수청구권(민법 제204조 제1항)
유치권자는 유치물에 대하여 점유하고 있는 사람이므로, 물권인 "점유권"을 보유한 사람입니다.
따라서, 점유물을 침탈한 사람을 상대로, 점유물의 회수 청구권을 행사할 수 있는바,
이 권리를 가처분의 피보전권리(가처분으로서 보호하려고 하는 권리)로 특정하여야 합니다.
제204조(점유의 회수) ①점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
제208조(점유의 소와 본권의 소와의 관계) ①점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 아니한다.
②점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.
제192조(점유권의 취득과 소멸) ①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.
유의할 것은 침탈일로부터 1년 이내에 점유물회수청구소송을 제기하여야 합니다. 또한, 점유를 침탈한 사람으로부터 점유권을 승계한 사람이 있는 경우(대표적으로, 임차인), 그 승계인이 점유 침탈 사실을 알고 있었다는 점을 증명하여야만, 그 승계인을 상대로도 회수 청구를 할 수 있습니다.
원활한 집행을 위하여 - 도면 특정, 점유자 주민등록번호 특정
점유이전금지가처분 신청할 때 유의할 점은, 가처분 신청의 대상이 되는 목적물을 제대로 특정해야 한다는 것입니다. 이 부분은 이 글에서 설명하기는 적절하지 않고, 추후 기회가 된다면 설명하겠습니다.
집행은 현장에서의 경험도 중요합니다. 저 같은 경우, 담당변호사인 제가 집행 경력 20년의 실장님을 대동하여 가처분 집행에 나서는 것을 원칙으로 합니다.
소유권, 임차권으로 항변할 수 있을까?
점유권자가 점유물 회수 청구를 하였을 때, "나는 소유권자이니, 점유할 권리가 있다" 또는 "나는 임차권자이니, 점유할 권리가 있다"고 항변할 수 있을지 문제됩니다.
민법 제208조에 따르면, 점유권에 관한 소에서는 "본권"에 대한 이유로 재판할 수 없습니다.
이 말은, 점유물회수청구권에서 "소유권/임차권" 등을 항변 사유로 제시할 수 없다는 것입니다.
다만, 소유권자-임차권자는 "소유권에 기한 반환청구권" "임차권에 기한 반환청구권" 등을 이유로 반소를 제기할 수는 있습니다.
점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다(민법 제204조 제1항 참조). 이러한 점유회수의 청구에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결). 그리고 점유회수의 청구에 대하여 점유침탈자가 점유물에 대한 본권이 있다는 주장으로 점유회수를 배척할 수 없다(민법 제208조, 대법원 1967. 6. 20. 선고 67다479 판결 참조).
유치권자의 유치권 회복
유치권자는 점유를 잃으면 유치권을 상실하는 것이지만, 점유물회수청구권을 통하여 점유를 회복하면 유치권을 회복할 수 있습니다.
근거규정은 민법 제192조 제2항 단서입니다.
Q. 경매절차의 경락인, 유치권자를 이길 수 있을까?
유치권자는 경락인에게도 유치권을 이유로 부동산의 인도를 거절할 수 있습니다. 다만, 여전히 그 유치권으로 담보하는 채권(예를 들어, 공사대금채권)의 변제 의무는 원래의 채무자에게 있는 것이고, 경락인이 위 채무까지 변제할 의무가 있는 것은 아닙니다.
대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결
민사소송법 제728조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.
Q. 유치권을 행사하려면, 꼭 사람이 지키고 있어야 할까?
과거에는 유치권 행사하려면 용역업체를 써서 현장을 지키게 하였는데, 꼭 그렇지는 않습니다.
그런데 유치권의 요건이 되는 점유는 꼭 사람이 지키고 있어야 성립되는 것은 아니고, "사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는" 정도이면 됩니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).
건설회사의 경우, 대게 (1) 현관문 시건장치를 설치하고 열쇠를 따로 보관하며, (2)건설자재 등을 놓으며, (3) 플랜카드/경고문을 부착하는 방법을 활용합니다.
이 정도면 "점유"를 인정받는데 큰 문제가 없으며, 실무례에서도 그러한 경우가 많습니다(인천지방법원 2014가단214747 등).
건설부동산 경력 20년, 법무법인 청목에 문의하십시오.
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