점유이전금지가처분의 목적은, 상대방이 또 다시 제3자에게 점유를 무단으로 넘겨주는 것을 방지하기 위함입니다.
그런데, 점유이전금지가처분 결정을 받는다고 하더라도, 그 효력은 가처분 결정이 집행된 때에 비로소 발생하는 것이지,
가처분 신청서를 접수한 날 바로 효력이 생기지 않습니다.
요컨대,
가처분 신청서 접수일 ~ 가처분 집행 완료일까지의 시간 동안,
상대방이 무단으로 점유를 이전해주면, 그 제3자의 악의를 증명하여야 하는 등 지난한 법적 절차를 또 시작해야 합니다.
그러므로 가처분은 두 가지를 빨리 해야 합니다.
첫째, 가처분 결정을 빨리 받아야 합니다.
둘째, 가처분 집행을 빨리 끝내야 합니다.
둘 중 하나라도 늦어지면,
제3의 새로운 점유자가 늘어날 가능성이 높아지고,
침탈당한 점유를 되찾아오기가 점점 어려워집니다.
가처분 신청일로부터 3일 이내에 결정문 받아내려면
최근 수행한 점유이전금지가처분 사건의 경우, 10개 호실 이상의 부동산에 대하여 한번에 가처분을 신청했습니다.
이렇게 가처분의 대상이 되는 목적물이 다량인 경우, 법원에서는 가처분의 요건을 갖추었는지 꼼꼼히 검토합니다.
점유이전금지가처분은 (1) 가처분으로 보전할 권리가 있는지, (2) 가처분 결정을 받아야 하는 필요성이 있는지를 소명해야 하는데,
둘 중 하나라도 미진하게 소명하면, 법원에서 "보정권고"가 내려오게 됩니다.
제가 예전에 로펌에서 어쏘변호사로 있던 때, 어떤 변호사님께서 하던 점유이전금지가처분 사건은 거의 2개월이 걸렸습니다.
2개월이면, 이미 점유가 몇차례 이전되고도 남을 시간입니다.
법원의 "보정권고"를 피하려면,
(1) 가처분으로 보호할 권리의 사실관계를 상세히 소명하고
(2) 그 권리가 어떤 법률상 근거가 있는지 명확히 특정하며(예시 : 민법 제213조 제1항에 기한 소유권에 기한 반환청구권, 민법 제204조 제1항에 기한 점유권에 기한 점유물반환청구권 등)
(3) 가처분 결정을 받지 않으면 생기는 상황을 상세히 소명하여, 점유이전금지가처분을 시급하게 받아야 하는 상황을 상세히 설명해야 합니다.
저희는 최근 가처분 신청서 접수 후 3일만에 가처분 결정을 받는데 성공하였습니다.
통상 가처분 결정을 받는데 1~2주가 걸린다는 것을 생각해보면, 대단히 빠르게 받아낸 것입니다.
법원에서 빠르게 판단해준 덕이지만, 법원에서 아무런 의심 없이 가처분을 내어주도록 하려면, 가처분 신청서를 최대한 충실하게 기재하고, 소명방법(증거)을 충분하게 제출해야 합니다.
공탁금 - 몇만원이면 된다.
점유이전금지가처분의 경우 목적물 가액의 5%를 기준으로 담보액을 산정하는 것이 실무례입니다.
그런데 점유이전금지가처분 사건의 경우 대부분 (주)서울보증보험의 홈페이지를 통한 보증보험 가입으로 대체할 수 있도록 허용이 됩니다.
이 경우, 법원이 명한 공탁금액에 0.151%를 곱한 금액만 지불하면 되므로, 목적물 가액이 20억원짜리 부동산이라 하여도, 가처분 신청인이 지출하여야 하는 금액은 151,000원에 불과합니다(=2,000,000,000 X 5% X 0.151%).
* 주의 : 통장 가압류 사건, 채권에 대한 처분금지가처분 사건의 경우 목적물 가액의 20%를 현금으로 공탁해야 합니다. 그러한 가압류, 가처분 사건을 접수할 때에는 반드시 담당 변호사와 면밀히 논의하여야 합니다.
가처분, 집행을 원만하게 하려면
가처분 결정을 빨리 받았다고 끝이 아닙니다.
집행 과정에서 문제가 없어야 합니다.
점유이전금지가처분의 집행 과정을 설명드리면,
(1) 가처분 결정을 받으면, 집행관 사무실께 "강제집행신청서"를 제출하게 됩니다.
(2) 강제집행신청서에는 가처분 신청서에 첨부한 "별지 목록"을 첨부하게 됩니다.
가처분 신청서 작성할 때 신청서 본문만큼 중요한 것이 "별지 목록"인데, 별지 목록에 가처분 대상이 되는 목적물을 제대로 특정하지 않으면, 집행 자체를 해주지 않는 경우가 있기 때문입니다. 그러면 또 다시 가처분 신청을 하여야 하므로 시간과 비용이 낭비됩니다.
(3) 집행관께서는 가처분 결정일로부터 2주 이내의 날을 집행일로 정하는데, 통상 집행일 전날 연락을 주셔서 집행을 통보합니다.
(4) 부동산 점유이전금지가처분의 경우 집행 당일 2인의 증인을 대동해야 합니다. 가처분 신청인이 회사인 경우, 대표이사는 증인으로 보지 않습니다. 따라서 대표이사의 지인이나 가족 등을 증인으로 모셔야 합니다.
(5) 집행 당일 열쇠공을 대동해야 합니다. 열쇠공은 집행관 사무실과 연계되어 있는 곳이 많습니다. 점유이전금지가처분을 집행하려면 디지털 도어락의 시건장치를 풀고 호실 안으로 들어가야 하는데, 1개당 10~12만원의 비용이 소요됩니다. 10개 호실에 대한 가처분 집행이라면 110만원 내외를 예상하셔야 합니다.
이 모든 과정에 문제가 없어야 하며, 가처분 신청인에게 상세한 설명이 가야 합니다. 또한 집행을 신속하고 원활하게 하려면 집행관 사무실과 사전에 긴밀히 소통하여 집행 절차에 문제가 없도록 해야 합니다.
법무법인 청목의 경우 집행전담 인력을 집행 현장에 파견합니다. 또한 담당변호사인 제가 가급적 현장에 참관하려 하고 있습니다.
저희는 최근 점유이전금지가처분 사건을 위임받아, 가처분 신청일로부터 3일만에 결정을 받고, 7일만에 집행을 완료하는데 성공하였습니다.
이제 안심하고, 본안소송을 통하여 권리를 실현하면 됩니다.
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