임차보증금반환, 판결은 끝이 아니라 시작 - 경매와 배당요구 

저는 임대사업자 회생, 파산 사건도 수행하고, 각종 부동산 소송을 처리하고 있습니다.

임대인의 회생/파산에 대하여도 강점이 있다보니, 유독 임차보증금반환이 되지 않아 고민하시는 분들의 상담 요청이 많습니다.

오늘은 임차보증금반환소송에서 승소한 이후, 경매 신청과 관련된 내용을 설명드리려 합니다.

아무런 근저당권자가 없을 때 - 임대인에 대한 보증금반환청구소송

집행권원 확보

임차인은 강제경매를 신청하기 위해서 집행권원을 확보해야 합니다.

지급명령을 신청하거나, 보증금반환청구소송을 제기하면 됩니다.

신청서(소장)에는 "(1) 임대차계약 체결 내용(보증금, 임대차기간, 임대인 이름, 임차인 이름), (2) 임대차보증금 지급한 내용(계좌이체내역), (3) 임대차기간 만료된 내용"을 쓰시고, 임대차계약서, 계좌이체내역을 서증으로 첨부하셔서 제출하십시오.

임대인이 답변서를 내면서 항변하는 내용이 있으면, 그에 반박하는 내용을 변론으로 제시하여야 합니다.

*참고로, 임대차보증금반환소송은 소액소송이 아닙니다. 소액사건 재판부와 달리 일반 민사소송 재판부는 원고(임차인)에게 상세히 안내해주지 않을 수 있습니다(석명의무 위반 소지가 있으므로).

강제경매 신청

지급명령 결정 정본, 또는 판결문 정본을 확보하시면, 이를 바탕으로 해당 호실에 대하여 강제경매를 신청하셔야 합니다.

배당요구 해야 하나?

전입신고된 주택임대차, 사업자등록된 상가임대차의 경우, 대항력을 갖춘 임차권입니다.

강제경매를 직접 신청한 임차인의 경우 별도로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 간주됩니다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 하는 것은 아니다(대판 2013. 11. 14. 2013다27831)

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 경우에도 마찬가지입니다.

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 민사집행법 148조 4호 에 정한 채권자에 준하여 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다(대판 2005. 9. 15. 2005다33039)

한편, 제3의 채권자가 신청한 경매 절차에서 배당을 받으려는 임차인은 배당요구를 하여야 합니다.

배당요구서에는 주택 또는 상가건물임대차계약서, 주택에 대하여는 전입신고된 주민등록표 초,등본, 상가건물은 사업자등록신청이 된 서면(상가건물 임대차 현황서, 사업자등록증이나 신청서면)을 첨부하여 제출하여야 합니다.

배당 결과, 보증금 전액을 배당받지 못하였다면

임차권은 등기된 여부를 불문하고 임차목 적물에 대하여 민사집행법상의 경매가 행하여진 경우에는 그 임차목적물의 매각에 의하여 소멸하지만(주임법 3조의5 본문, 상임법 8조 본문), 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 임차주택의 매각에 의하여 소멸되지 않습니다( 주임법 3조의5 단서, 상임법 8조 단서).

최선순위의 대 항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 경매절차에서 보증금 전액에 관하여 배당요구를 하였으나 대항 력 있는 보증금 중 일부라도 변제받지 못한 경우에는, 대항력 있는 보증금 중 경매절차에서 반환받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지 금액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 이 경우에는 말소촉탁을 할 수 없습니다.

결국 위 특별법에 의하여 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 대항력 있는 보증금 전액을 우선변제받지 못하면 임차권은 소멸하지 않습니다. 우선변제를 받을 것인지는 임차인이 자유롭게 선택할 수 있으며, 우선변제권의 행사는 배당요구로 나타나므로, 대항력 있는 임차권도 배당요구에 의하여 그 소멸 여부와 매수인에게 인수되는 대항력 있는 보증금의 범위가 결정되는 셈입니다.

대항력과 우선변제권을 겸유하면서 임차권등기까지 마친 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 대항력 있는 보증금 중 일부만을 변제받은 경우에는 변제받지 못한 나머지 금액에 관하여만 매수인에게 대항할 수 있으므로, 이 경우에는 임차권등기를 말소촉탁하여서는 안 되지만 등기된 보증금의 액수를 변제받지 못한 잔액으로 변경하는 변경등기촉탁은 이루어집니다.

배당을 잘못 받은 경우

한편, 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 보증금 중 매각절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제 한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아닙니다.

따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인은 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 매수인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없습니다(대판 2001. 3. 23. 2000다30165 )

후순위 배당채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 하려면 또 다시 시간과 비용이 소요되므로, 배당요구 및 배당에 이상이 없도록 법률전문가의 도움을 받아야 합니다.

임차인보다 후순위인 근저당권자가 있고, 임의경매 절차가 개시되었을 때

대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 경우, 우선 배당요구를 하여 배당을 받되, 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항력을 행사할 수 있습니다.

유의할 점은, 그 경락인이 대출을 받아서 다시 근저당권을 설정하였고, 또 다른 제2의 임의경매가 개시되는 경우, 우선변제권은 더 이상 행사할 수 없습니다. 다만, 대항력은 여전히 존속하므로, 그 제2의 임의경매의 매수인에 대하여도 대항력을 계속 주장하는 것은 가능할 것입니다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제 권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐 이고, 임차인의 우선변제권은 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 매각 후 새로 설정된 근저당권에 기 한 제2경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다( 대판 2001. 3. 27. 98다4552 , 대판 2006. 2. 10. 2005다21166 등)

대항력을 유지하면, 경락인으로서는 해당 호실을 사용하기 위해서는 잔존 보증금을 지급해야 할 수 밖에 없습니다.

임대차보증금반환소송, 판결에 이기는 것은 시작이고,

실제로 돈을 돌려받으려면 "집행(경매)" 절차에 제대로 참여해야 합니다.

저희 법무법인 청목은 민사집행 경력 20년에 이르는 집행 전담팀이 대응하고 있고, 담당변호사가 모든 경매 상황을 직접 체크합니다.

출처 : 법원실무제요 제2권, 제3권 등