임대차 기간 중인데 임대인이 개인회생 들어간 경우
임대인이 개인회생에 들어간다는 소식이 있으면, 임차인으로서는 가슴이 철렁할 수 밖에 없습니다.
임대인이 개인회생 들어갔을 때, 임차인의 권리 구제 수단에 대하여 설명드리겠습니다.
임차인은 우선변제권이 있지만, 경매 신청 권한은 없다.
임대인이 개인회생에 들어가더라도, 임차인은 여전히 우선변제권이 있습니다.
채무자회생법상, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 그 호실에 대하여 다른 후순위 담보물권자(근저당권자) 및 후순위 채권자(가압류권자)보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
또한, 소액보증금(서울 기준 5000만원)에 대하여는, 선순위 담보물권자(근저당권자)가 있어도, 우선적으로 변제됩니다.
제415조(주택임차인 등) ①「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
②「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.
③제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.
제586조(별제권) 제411조 내지 제415조의 규정은 개인회생절차에 관하여 준용한다. 이 경우 “파산재단”은 “개인회생재단”으로, “파산선고”는 “개인회생절차개시결정”으로 본다.
그러나 이러한 조항의 의미가 퇴색되고 있는 것이, 임차인이 임의경매를 신청할 수 있는 권한은 없다는 것입니다.
또한, 전세보증금반환채권이 판결에 의하여 확정되지 않은 이상, 강제경매를 신청할 권한도 없습니다.
결국 임차인은, 임대차기간이 만료한 다음 (1) 임차권등기명령을 신청하고, (2)전세보증금반환소송(또는 지급명령)을 제기하는 수순을 밟게 됩니다.
(개인회생, 개인파산 중인 사람을 상대로는 원칙적으로 소송을 제기할 수 없지만, 임차인은 별제권자이기 때문에 전세보증금반환소송을 제기하는 것이 허용되는 것입니다).
보증금반환소송은 임대차기간이 만료되었을 때에만 가능할까?
임대차보증금반환을 청구할 때, 반드시 충족되어야 하는 3가지 요건이 있습니다.
첫째, 임대차계약을 체결하였을 것.
둘째, 임대차보증금을 지급했을 것.
셋째, 임대차기간이 만료하였을 것.
따라서, 임대차기간 중 임대인이 회생/파산에 들어가면, 원칙적으로는 임대차기간이 만료될 때까지 기다려야만 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.
그렇지만 실무적으로는 임대차기간 만료 되기 2~3개월 전이라도 보증금반환소송을 제기하는 방법이 있습니다. 이 부분은 상담을 통해 안내드리겠습니다.
한편, 임대인과 소통이 원활하다면, 임대차기간이 만료된 날 바로 다음 날 지급명령을 신청하는 것도 방법입니다.
회생절차에서 임차인은 어떻게 취급될까?
전입신고를 하였고 확정일자를 받은 임차인의 경우, 근저당권자와 같은 별제권자에 준하여 취급합니다.
(1) 채무자는 "별제권부채권" 목록에, 임차인을 기재합니다.
(2) 임차인의 "임차보증금 전액"과 "임차목적물의 환가예상액의 70%"을 비교하여, 그 차액에 상당하는 부분은 일반 회생채권자로 취급합니다.
예시 : 오피스텔 1개 호실 시가 2억원, 전세보증금 1억 8000만원인 경우
-> 환가예상액의 70% : 1억 4000만원
-> 전세보증금 : 1억 8000만원
-> 위 금액들의 차액 4,000만원에 대하여는 일반 회생채권자로 취급
(3) 임차인은, 임차보증금 중 위 차액 부분에 대하여는, 임대인의 개인회생절차에서 채권 신고를 하여 채무를 변제받습니다.
(4) 임차인은, 임차보증금 중 위 차액이 아닌 나머지 부분에 대하여는, 별제권자로서 경매 절차에서 우선 변제 받는 등 권리를 실현해야 합니다.
임대차기간 만료되기 전, 임차인은 무엇을 해야 할까?
(1) 임대차기간 만료 전에 내용증명을 통하여 임대차계약을 갱신할 의사가 없고, 임대차기간 만료일 당일 즉시 임대차보증금을 반환할 것을 요청하십시오.
(2) 임대인과 소통이 잘 된다면, 임대차기간이 만료된 날 다음날 즉시 지급명령을 넣어서, 임대인이 이의하지 않고 확정되면 해당 호실에 대한 강제경매를 신청하십시오.
(3) 임대인과 소통이 불가하다면, 임대차기간 만료 전에 미리 보증금반환소송을 제기하는 것도 방법입니다.
이 모든 절차를, 저희가 대신하여 드리고 있습니다.
강제경매를 신청한 다음, 벌어지는 일
매매가격과 전세사격의 차이가 어느 정도 있는 호실이라면, 강제경매를 통하여 임차인이 전액 보증금을 반환받는 경우도 있습니다.
그러나 최근에는 오피스텔, 빌라의 경우 대부분 매매가격이 전세가격보다 낮습니다.
이러면 경매절차에서의 매수인(경락인)은 전세보증금을 떠안아야 하기 때문에, 낙찰을 받지 않으려 합니다.
결국 임차인이 셀프로 낙찰을 받게 되는데, 이 경우 임차인이 해당 오피스텔 또는 빌라를 스스로 매각해야 합니다.
임차보증금반환채권, 개인회생 절차의 면책 결정에도 불구하고, 채권이 사라지지는 않는다.
경매 절차를 했는데도 아직 보증금을 100% 회수 못했다면, 나머지 돈은 어떻게 되는 것일까요.
일반적으로, 개인회생에 들어가면 채권이 다 날라간다고 생각하지만, 임차보증금반환채권은 예외입니다.
대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결
임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 그 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 그 개인회생절차가 종료되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 구 개인채무자회생법 제46조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 같은 법 제84조 제2항 단서 제1호에 따라 면책이 되지 않는 ‘개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권’에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 봄이 타당하다.
대법원은 임차보증금반환채권은 개인회생 절차의 면책 결정이 있더라도 면책되지 않는다고 판시하였던바, 임차인이 회수하지 못한 임차보증금반환채권은 개인회생과 무관하게 추심이 가능합니다.
따라서 남아있는 임차보증금채권에 대하여는 소멸시효가 완성되지 않도록 유의하면서, 추심 행위를 계속할 필요가 있습니다.
저희에게 문의하여 주시면, 임차보증금반환청구소송, 회생절차에서의 채권신고 절차, 부동산 강제경매 절차, 임차인의 부동산 임의매각에 대한 자문까지 한 번에 해결할 수 있습니다.
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