주택의 공동임차인 중 1인만 대항력을 갖춘 경우 

1. 사안의 개요 및 쟁점

한국수력원자력 주식회사와 그 직원은 공동임차인으로서 아파트 소유자인 임대인과 사이에서 주택임대차계약을 체결하였는데, 임대차보증금은 2억 원으로 하되 회사가 1억 3천만 원, 직원이 7천만 원인 것으로 별도로 정하였고, 이후 직원이 전입신고를 하여 거주하게 되었습니다.

회사와 그 직원은 이후 원고(서울보증보험 주식회사)와 보증금반환채권을 담보하기 위해 신용보험계약을 체결하여 보증금 2억 원 전액에 대해 보험가입을 하였는데, 임대차계약 종료 이후 임대인이 보증금을 반환하지 않아 보험금으로 보증금을 회수하게 되었으며, 이후 원고(서울보증보험 주식회사)가 임대인을 상대로 구상금을 청구하였던 사건입니다.

주요 쟁점은 피고가 임대차기간 중간에 임대차목적물을 양도하였는데, 공동임차인인 회사와 그 직원 중 직원만 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 경우에도 양수인에게 임대인 지위가 승계되는 것으로 보아야 하는지 여부였습니다.

2. 판례 요지

[대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 구상금등청구의소]

: 공동임차인 중 1인이 대항력 요건을 갖춘 경우에 그 효력이 미치는 범위

가. 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸된다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다. 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리·의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다. 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

나. 원고는 공동임차인 중 소외 1만이 대항력 요건을 갖춘 이상 공동임차인 모두가 대항력을 취득할 수 없거나 적어도 요건을 갖추지 못한 한수원은 대항력을 취득하지 못하므로 임대차보증금 전액 또는 그중 적어도 한수원 지분에 대해서는 보증금반환채무가 여전히 피고에게 남아있다고 주장하였다. 그러나 원심은 한수원과 소외 1의 피고에 대한 보증금반환채권은 불가분채권이므로 소외 1이 취득한 대항력은 임대차 전체에 미친다고 판단하여 원고의 주장을 배척하였다.

다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 계약당사자 사이에 한수원과 소외 1의 임대차보증금 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 반환받기로 약정했다고 볼 여지가 있으므로, 원심이 보증금반환채권을 일반적인 불가분채권으로 단정한 것은 부적절하다. 그러나 이와 별개로 소외 1이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 판단한 결론은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 공동임차인의 보증금반환채권의 법적 성격, 대항력이 미치는 범위에 관한 법리 등을 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 시사점

대법원은, 공동임차인이 법인이거나 자연인이거나 관계없이 그 중 1인만 대항력을 갖추고 있다면 그 대항력은 임대차 전체에 미친다고 보았고, 그로 인해 임대차기간 중 임대차목적물이 양도될 때 모든 임차인들과의 관계에서 임대인의 지위 역시 함께 승계된다고 보았습니다.