안녕하세요, 김혜린 변호사입니다.
그동안 건설 부동산 송무 및 자문 사건을 많이 해왔고, 덕분에 대한변호사협회에서 건설 전문분야 인증을 받을 수 있었는데요. (물론 일반 민형사 사건도 많이 했습니다..ㅎㅎ)
그래서 인지 소개를 받아 믿고 찾아주신 분들도 계셔서 감사한 마음입니다.
"부동산을 매수하여 입주를 하였는데 막상 이사를 하고 보니
하자가 너무 많으신가요?"
"매도인은 이미 계약이 끝났다고 하면서 하자보수를 해주지 않고 있나요?"
"매도인이 매매계약 취소를 거부하고 있나요?"
제가 개업한지 얼마 되지 않은 시기에 찾아오셔서 수임계약을 체결한 의뢰인이 기억나네요.
저희 의뢰인께서는 본인 아버지께서 본인 대신 아파트를 알아보시고 계약도 대신 체결해달라고 하셨는데요.
따라서 해당 아파트 상태를 직접 확인하지 않은 채 아파트를 매수하는 부동산 매매계약을 체결하셨습니다.
매매계약 체결 당시 매도인은 아파트 방 일부에 누수가 있다고 하면서 매매계약서상 해당 부분을 기재하였는데 방에 있다고 하는 일부 누수는 의뢰인의 아버지가 집을 확인할 당시에는 가구 뒤에 숨겨져 있어 보이지 않고 있던 상황이었습니다.
부동산중개인과 매도인은 이외 하자는 없다고 하면서 매도인의 하자담보책임을 배제하는 '하자담보책임배제 특약'을 부동산 매매계약서상에 기재하자고 부추겼고, 저희 의뢰인의 아버지는 해당 특약을 매매계약서에 기재했습니다.
그런데 저희 의뢰인이 나중에 입주하려고 입주일 전 아파트에 들러보니 매도인은 새롭게 도배를 하고 이사를 간 상태였고, 도배를 했음에도 불구하고 온 집에서 누수 및 결로가 발생하여 벽지에 곰팡이가 생기고 있었습니다.
누수가 발생하는 장소가 방 일부가 아니라 집 전체였던 것입니다.
저희 의뢰인은 크게 놀라 매도인 측에 매매계약 취소를 요구했는데, 매도인은 하자담보책임배제특약을 작성하지 않았냐고 하면서 매매계약 취소 또는 해제를 거부했죠.
이럴 때는 어떤 법적 조치를 할 수 있는 것인가요?
우리 대법원은 "매매계약의 매도인은 특별한 사정이 없는 한 하자가 없는 상태의 매매목적물을 인도할 의무가 있으므로, 매도인이 하자 있는 매매목적물을 인도한 경우 이는 이른바 불완전이행으로서 채무불이행에 해당한다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결)"라고 판시합니다.
또한 "채무불이행이 있는 경우 당해 채무가 계약의 목적 달성이 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라면 그 채무불이행을 이유로 계약을 해지할 수 있다(대법원 1994. 12. 22. 선고 93다2756 판결)."라고 하고 있습니다.
대법원은 매매계약에 있어서 하자 등을 고지하지 않는 등 주된 채무를 불이행한 것이라면 매수인이 매매계약을 해지할 수 있다는 입장을 취하고 있습니다.
하급심 판례 중 부산지방법원 서부지원에서는 위 대법원 판례에 따라 매수인의 매매계약 해제 통보가 타당하다고 하였죠.
매도인이 매매계약체결 당시 원고에게 '벽면 균열 및 누수 없음"이라고 표시한 중개대상물 확인설명서를 매수인에게 교부하여 매매계약을 체결하였는데, 매수인이 이사 준비를 위해 벽제 교체 공사를 하던 중 아파트 창호부분에 누수를 발견한 사안이었습니다.
매수인은 해당 부분에 약 8개월간 같은 부분에서 계속 누수가 반복되어매도인에게 계약해제 통보를 하고 매매대금 반환청구를 하였는데요.
법원은 매수인의 손을 들어 매도인에 대하여 매수인에게 이때까지 지급한 매매대금을 반환하라고 판결하였습니다(부산지방법원 서부지원 2020. 1. 9. 선고 2019가합100***판결).
그런데 법원이 매매계약 취소를 "쉽게" 인정하고 있다고 생각하시면 안됩니다. 매매계약은 이미 당사자의 의사에 따라 체결되었고 재판부는 대부분 매수인이 집상태를 보고 매매계약을 체결한다고 생각하기 때문입니다.
따라서 재판부를 설득하기 위해서는 하자의 심각성이 크거나 하는 등 매매계약이 취소되어야 하는 이유가 명확하여야 하고, 해당 부분이 소송에서 잘 입증되어야 하고, 필요에 따라 법원 감정을 진행해야할 수도 있습니다.
주위적으로 매매계약해제를 통보하면서, 매매계약 해제가 되지 않을 경우를 대비하여 예비적으로 계약을 유지한다는 전제하에 매도인 측에 하자에 대한 손해배상청구를 할 수 도있습니다.
매매계약해제 통보는 하자를 알게된 날로부터 1년 내에 매도인에게 하셔야 합니다.
계약해제통보 및 매매대금 반환청구, 또는 손해배상청구의 경우 관련 돈 액수가 크고 상대방과의 법적 공방이 오가므로 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.
하자담보책임 배제특약을 하였다면 매매계약취소가 불가능한가요?
아니요. 그렇지 않습니다. 위 하자담보책임 내용이 어떤 것인지 여부에 따라 다른데요.
민법 제582조에 따르면, "매도인은 하자담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
예를 들어 저희 의뢰인 사례에서 방 1개 일부에 누수가 있다고 하여 이를 전제로 하자담보책임 배제특약을 하였지만, 온 집에서 누수가 심하게 발생하는 경우 매도인은 이를 알고 고지하지 않았으므로 위 특약을 하였더라도 담보책임을 면하지 못하는 것이죠.
팁을 하나 드리자면,, 왠만하면 매수인 입장에서 매수가 급한 경우가 아니라면 하자담보책임에 대한 배제특약은 하지 않으시는 게 좋습니다.
도움이 좀 되셨나요?
부동산 매매는 인생에서 큰 결정인만큼 법적인 분쟁이 생기면 참 곤란하고 스트레스를 받게 되죠.
부동산 매매계약 관련해서 법적인 대처가 필요하신 가요?
매매계약취소 건으로 법률상담을 받고 싶은데 주변에 믿을만한 변호사가 없으신가요?
제게 연락주시면 성심성의껏 상담해드리겠습니다.
저에게 도움이 필요하신 분들은 아래 링크 글을 읽어보시고 연락주셔도 좋습니다.
https://www.lawtalk.co.kr/posts/91059
이상 김혜린 변호사였습니다. 감사합니다!
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