무단증축건물임을 설명하지 않았을 때 중개인의 책임 

1. 사안의 개요

본 사안은 서울고등법원 2013. 3. 28. 자 선고 2012나44596 판결 사안입니다.

원고는 2008. 9. 5. 피고 A(공인중개사), 피고 B(중개보조원)의 중개를 통하여 이 사건 건물 401호를 매매대금 431,500,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 뒤, 잔금을 지급하고 소유권등기를 이전받았고, 2008. 9. 6. 피고 A, 피고 B의 중개를 통하여 이 사건 건물 501호도 매매대금 233,000,000에 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 뒤, 잔금을 지급하고 소유권이전청구권가등기를 마쳤습니다.

그런데 이후 밝혀진 바에 따르면, 401호는 관할관청인 송파구청장으로부터 사용승인받은 면적이 53.3㎡이나 무단증축된 면적이 55.38㎡이고, 501호는 사용승인받은 면적이 31.36㎡이나 무단증축 면적이 21.94㎡ 였습니다.

구청에서 2008. 11. 21. 경 해당 건물이 무단증축된 위반건축물임을 알리며 위반사항을 시정할 것을 계고하는 안내장이 왔고, 이후 건축물대장에 위반건축물로 등재되었으며, 위 무단증축으로 인한 이행강제금이 매년 부과되었습니다.

원고는 매도인과의 매매계약을 취소하였고, 소송을 제기하였는데 401호에 대한 매매대금을 원고에게 돌려주라는 판결이 확정되었으며, 501호는 경매로 인해 매각되었으나 원고가 이로 인해 돌려받은 돈은 전혀 없었습니다.

원고는 매도인으로부터 매매대금을 전혀 반환받지 못하자 중개인에게 중개행위상 과실책임을 묻는 이 사건 소송을 제기하게 되었습니다.

2. 판례 요지

[서울고등법원 2013. 3. 28. 선고 2012나44596 손해배상]

가. 손해배상책임의 발생

부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항 제1호, 제2호에 의하여 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의

규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하여야 하며, 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이 사건의 경우, 401호는 사용승인 받은 면적의 2배를 넘는 면적이, 501호는 사용승인 받은 면적의 1.7배에 달하는 면적이 각 무단증축 되었음은 앞에서 본 바와 같고, 피고 B는 이 사건 각 매매계약 당시 부동산 중개업무에 2년 이상 종사한 경력을 가지고 있었고, 위 매매계약의 중개를 위하여 이 사건 각 부동산을 3~4회 정도 방문하였던 사실, 피고 B는 위 매매계약 당시 이 사건 각 부동산의 등기부등본을 확인하여 실제 면적과 비교하면 많이 확장된 부분이 있음을 알게 되었던 사실, 피고 B는 원고에게 이 사건 각 부동산을 소개할 당시 이 사건 각 부동산이 소재한 OO구 일대에는 “확장된 집들이 조금 있다”고 말한 사실, 위 매매계약 체결 이후인 2008. 9. 10.경 원고이 등기부상의 면적이 실제 면적에 비하여 상당히 적다는 점에 관하여 문의하자, 피고 B는 “확장된 집이 조금 있고, 아직까지 문제가 된 사례를 본 적이 없었다”고 답한 사실, 원고가 이 사건 각 부동산을 담보로 대출을 받으려고 하였다가 등기 면적이 적어 대출 가능액에 차질이 생겨 잔금 지급일 이전인 2008. 10. 5.경 재차 문의하자, 피고 B는 관할관청이나 법률전문가에게 문의하여 보거나 관련 서적 등을 통하여 확인함이 없이 단지 인터넷 정보나 주변 중개업소를 통하여 들은 것을 토대로 “이행강제금을 어느 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다”고 답한 사실 등을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 더하여 앞에서 본 기초사실에서 나타난 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 각 부동산에 관한 계약금, 중도금은 각 1,000만 원(합계 2,000만 원)에 불과하여 통상의 매매계약에 비하여 상당히 적어 중도금 지급 이후라도 원고들이 매수할 이 사건 각 부동산에 대하여 다액의 이행강제금이 계속하여 부과되고 철거에 따른 원상복구도 사실상 곤란하다는 점을 중개업자로부터 제대로 설명 들었더라면 매도인과의 법률분쟁을 감수하더라도 잔금의 지급으로 나아갈 가능성이 상당히 적어 보이는 점을 종합하면, 비록 원고들이 이 사건 각 부동산에 무단증축된 부분이 있다는 점을 인식하고 있었더라도, 피고 B로서는 이 사건 각 부동산의 매수에 따라 장차 원고들에게 부과될 수 있는 행정상 불이익 처분(예컨대, 철거명령이나 이행강제금 부과 여부, 이행강제금의 액수와 부과기간 등)에 관하여 관할관청이나 법률전문가에게 문의하는 등으로 정확한 정보를 수집한 후 이를 원고들에게 고지할 업무상 주의의무가 있음에도 앞에서 본 바와 같이 만연히 인터넷 정보나 주변 중개업소를 통하여 전해들은 것에 불과한 ‘이 사건 각 주택에 무단증축된 부분이 있다. 이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다.’는 정도의 설명만을 함으로써 중개행위를 함에 있어서 필요한 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다.

나. 손해배상책임의 범위

원고들은 이 사건 각 매매계약의 체결 및 이행에 따라 401호와 관련하여 481,135,140원, 501호와 관련하여 86,490,000원, 합계 567,625,140원(계약금, 중도금, 근저당권 피담보채무로서 대출금, 연체이자, 중도상환수수료, 임대차보증금, 잔금, 이행강제금, 등기비용, 취득세, 중개수수료, 이사비용 등 포함)을 지출하였음이 인정되는데,

501호는 원고들에게 소유권이전등기가 경료되지 않은 채 경매절차에서 3자에게 매각되어 원고들이 그 배당금을 전혀 지급받지 못하였으므로 501호와 관련하여 원고들이 얻은 경제적 이익은 존재하지 않고,

401호는 원고들에게 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기가 경료되었는데, 갑 제18호증의 기재 및 제1심 감정인 ▼▽▽의 시가 감정결과에 의하면 401호의 객관적 가치는 적법하게 사용승인 받은 면적을 기준으로 할 때 223,900,000원,.. 무단증축된 건물의 객관적 가치는 적법하게 사용승인 받은 면적을 기준으로 평가하는 것이 타당하다고 보이므로, 이 사건 401호의 객관적 가치는 223,900,000원이다.

결국 이 사건 각 매매계약으로 인해 원고들이 입은 손해액은 343,725,140원(=567,625,140원-223,900,000원)이다.

- 과실상계

원고들로서도 이 사건 각 매매계약 체결 당시 이 사건 각 부동산이 무단증축되었다는 사실을 알고 있었음에도 그 무단증축 정도, 이로 인하여 이 사건 각 부동산에 장차 부과될 수 있는 앞에서 본 바와 같은 불이익 행정처분에 관하여 나름대로 확인하여야 할 주의의무가 있었음에도 이를 게을리 한 과실이 인정되는바, 그 과실의 비율은 30%로 봄이 상당하므로, 이를 손해배상의 범위를 정함에 있어서 참작하기로 한다.

3. 시사점

매매계약을 중개하면서 무단증축된 부분이 상당하게 존재하고 있는 것으로 보인다면, 이로 인해 중개의뢰인에게 부과될 수 있는 행정상 불이익 처분에 관하여 확인하여 중개의뢰인에게 충분히 알려주어야 합니다. 매수인이 위험성을 감수하고서라도 매수하는 경우여야지 매수인에게 중요한 설명을 하지 않아 중개의뢰인에게 중대한 피해가 발생한다면 이로 이한 손해배상책임을 지게 될 수 있습니다.

중개의뢰인은 중개인에게만 전적으로 의지하지 말고 불이익 행정처분에 관하여 중개의뢰인도 본인 나름대로 확인하여야 할 주의의무가 있는 것이며 이를 게을리 하였다면 과실비율이 나누어질 수 있습니다.

위와 같은 분쟁으로 곤란한 상황에 직면하게 되셨다면 법률전문가의 도움을 받아 피해를 최소화시키고 원만한 합의에 이를 수 있는 방법을 찾으셔야 할 것입니다.