전세사기 혐의에 따른 대응 방안 (갭투자는 전세사기인가?) 

안녕하세요. 법무법인 가림의 이용수 변호사입니다.

오늘은 전세사기에 대하여 간단히 말씀드려보고자 합니다.

전세사기가 문제된 이후로 여러 대책들이 나오고는 있지만, 전세사기가 근본적으로 해결되기는 어려워보이는 현재입니다.

전세사기를 각 유형별로 분류하는 것은 많은 분들이 해 두셨기에 이 글에서 따로 분류하지는 않겠습니다.

개인적으로는 사기에서 유형을 분류하는 것 만큼 위험한 일도 없다고 생각합니다.

전혀 모르는 분들을 위해 예상되는 시나리오를 알리는 것 정도의 의미는 있겠으나 다양한 사기의 기망행위들을 모두 학습하여 대비한다는 것은 가능하지 않을뿐더러, 사후약방문에 불과하여 의미가 없습니다.

사실 전세사기의 가장 큰 원인은 전세 그 자체, 그리고 추가로 최근 전세금 대출 및 보증의 확대를 들 수 있습니다.

모든 채권채무관계는 안타깝지만 상대가 돈을 갚지 않는 것을 예상할 수 있습니다.

그러나 흔히 전세라 불리는 전액 보증금 주택/상가 임대차의 경우 임대차보호법에 의해 주민등록(사업자등록)과 확정일자만으로 마치 담보물권과 같은 우선변제권, 나아가 담보물권보다 더 강력한 '대항력'이라는 두 가지 절대적 효력을 법적으로 보장받게 되면서, 주민등록만 유지한다면 어떤 물권적 담보보다도 확실한 담보가 붙은 채권이 되어 버렸습니다.

확실한 채권은 다시 다른 채권의 담보로 사용될 수 있으므로 여신을 일으키고 싶은 은행의 전세금 대출잔고도 늘어날 수 밖에 없습니다. 은행의 신용으로 집값의 대부분을 부담하는 이러한 상황이 집값상승기에는 전혀 문제가 되지 않았습니다.

그러나 집값하락기와 금융위기를 겪으면서 전세대출금이 위험하다는 인식이 시작됐고 그럼에도 서민들의 주거안정을 위한다는 명목으로 다시 그 대출에도 보증보험을 적용하여 확대되게 되면서 임대인의 도덕적 해이는 발생할 수 밖에 없는 상황이었습니다.

우리나라 부동산 거래에는 수 많은 이해관계인들이 개입하고 있고, 이를 생업으로 삼고 있습니다. 토지의 매매를 위한 중개업, 이를 위한 금융업, 토지 용도변경 관련 금융 등 부동산개발컨설팅, 부동산개발을 직접적인 업으로 하는 시행업, 건설업, 수 많은 자재공급업들을 비롯한 관련 하청업들, 인테리어업, 분양대행업, 소속 직원들, 주택중개업, 단 8시간의 교육을 이수하면 등록할 수 있는 수 많은 중개보조원, 부동산매매컨설팅, 부동산금융업 등등...어쩌면 주거안정보다는 이러한 모든 업들이 경제에서 차지하는 비중이 매우 크므로, 지속적인 부동산의 매매가 일어나야 하는 이유가 되는 것은 아닌지 생각해 봅니다.

갭투자가 전세사기인지 묻는 분들이 많은데요.

전세사기는 전세금을 돌려줄 의사 또는 능력이 없음에도 전세금을 수령하는 모든 행위입니다. 그렇기에 구체적으로 어떤 경우에 의사 또는 능력이 없다고 보는지는 각 사례마다 다릅니다.

흔히 말하듯 전세가율 80%라는 특별한 가이드라인이 있는 것도 아닌데다가 갭투자가 흔한 상황에서 특정 갭투자자만 전세사기로 몰 수도 없는지라 수사기관이 각 고소를 검토하는 것이 어려움이 있는데요. 이처럼 어떤 것이 전세사기인지 애매모호한 상황에서, 최근 국토부에서 임대물건 전수조사를 통해 특정하여 고발 및 자료제공하고, 이를 수사기관이 받아 송치 및 기소유지 하는 것으로 하는 '전세사기 근절을 위한 범정부 특별단속'을 실시하고 있습니다. 전세사기에 연루될 수 있는 사람들이 점점 늘어나는듯 보이네요.

결국 각 다른 상황에 처한 분들의 신용위험 및 법률위험은 각자 체크해야 하는 각자도생의 상황입니다.

1. 중개보조원 등 일부 모집만 담당한 경우

2. 주범의 경우

3. 다소 무리한 갭투자의 경우

4. 동시매매를 한 경우

피의자의 입장에서 보자면 범죄단체조직죄가 적용될 수준의 명확한 고의로 수 백 채의 빌라나 다가구주택을 동시매매 등 한 사안이라면 혐의는 인정하여야 할 것이나, (1) 그 조직에서도 일부 모집만 담당한 자들의 경우 기소가 누락되거나 기소된 경우에도 무죄판결이 속속 나오고 있으므로, 공모한 바 없다는 것을 입증할 관련 증언을 하여 줄 참고인들을 다수 마련하여 두고 진술을 받아 두는게 최선책일 것이고, 사업구조에 대해서 알 수 없는 위치였다는 점을 자료를 통해 입증해야 할 것입니다. 전세사기의 엄벌 기조가 강해지면서 중개보조원으로 단순히 집을 보여주거나 계약서 작성 시에 동석한 경우만으로도 범죄단체의 일원으로 기소되는 경우가 많으므로, 자신의 무고함만을 믿지 말로 적극적인 법적 대응의 필요성이 있습니다.

(2) 반면 주범의 경우 10년 이상의 형이 예상되므로 최대한 피해를 복구하는 한편 관련사건을 병합하여 사안 전체로서 판단받을 수 있도록 수사협조하는 방향으로 양형 위주의 변론을 계획하는 편이 좋고, 오히려 무죄변론은 신중하게 하는 것이 좋습니다.

(3) 만약 조금 무리해서 갭투자를 하였다는 사실로 수사가 개시된다면 그에 대해서는 따로 영위하고 있는 업이라든지 경제적 능력이라든지, 가족 간 차용을 통해 해결이 가능하다든지 하는 변제능력과 의사에 초점을 맞추어야 할 것입니다. 특히 이번 인천 전세사기 사건의 1심을 볼 때, 변론 과정에서 거래 당시의 부동산 가격상승전망을 분석적으로 제시한다든지 하는 것은 삼가는 것이 좋습니다. 결과적으로 피해가 발생했기에, 행위시에 고의가 없었다는 점을 객관적으로 가격상승이 전망되었기 때문이라고 변론할 때에는 오히려 양형에만 부정적인 영향을 줄 공산이 크기 때문입니다.

(4) 한편, 동시매매 관련하여는 임차인을 모집하는 분양대행업자와 중개사부터, 시행사(시공사), 매수인까지 여러 이해관계인이 한 번에 또는 순차적으로 합의하여 대규모 조직처럼 움직이면서 전세자금대출을 일으켜 대출금으로 수수료를 나누어 갖고 매매대금을 지급하기로 하는 경우도 있는데, 실질적으로 보증금이 매매대금을 초과하는 상황과 동일하므로 명확한 고의를 가진 것으로 판단, 그리고 조직범죄인 경우로 보고 양형하고 있으므로 관여한 거래의 수가 많은 경우 혐의를 벗어나기는 어렵습니다. 이 경우에도 적극적인 피해 복구를 해나가는 한편으로, 양형 위주 변론을 하는 것이 유리할 수 있습니다.

우연히 자금사정이 악화되어 매도를 앞둔 매도인, 또는 이참에 실제로 매수의사를 갖게 된 매수인들, 매도인과 매수인의 경제상태를 잘 모르고 모집 또는 임대차를 중개한 분 역시 함께 전세사기 혐의에 휘말릴 가능성이 있으므로, '관례대로'라서 문제없다 스스로 판단하지 마시고 세밀한 정식 법률검토를 받는 것을 우선시하여 억울한 혐의를 받지 않도록 스스로도 노력하여야 하겠습니다.