임차권 양도라면 최초 대항력 유지된다. 

We Solve 입니다. 오늘은 임차권 양도에 관해 알아봅니다. 임차권이 양도되는 경우 양도인의 대항력이 양수인에게 그대로 유지되는지 문제되는데요. 이는 경매에서도 그렇고 실무상 대항력 발생시점이 매우 중요하기 때문입니다.

Q) 변호사님, 임차권양도에 대해 알아봅니다. 일단 임차권 양도가 무엇인가요?

A) 기존 임차인이 새로운 임차인에게 모든 권리를 넘기는 것을 의미합니다. 물건도 양도가 가능하지만, 임차권이라는 권리도 양도가 가능합니다. 물론 임대인의 동의가 있을 때만 적법한 양도가 됩니다. 동의가 없으면 임대인에 대해서 효력을 주장할 수 없습니다.

Q) 기존 임대차 계약을 해지하고 신규 임차인을 받으면 되는데, 왜 굳이 임차권 양도라는 방법으로 새로운 사람이 들어오는 건가요?

A) 상가라면 권리금 계약을 맺고 영업장을 그대로 인수할 실익이 있지만, 주택은 그럴 필요 없습니다. 그래서 임차권 양도가 드물어요. 하지만 주택의 경우에도 기존 임차인이 들어온 이후에 은행 담보가 잡히는 경우가 있는데요. 임대인이 돈이 필요한 경우에요. 이때는 신규임차인이 새로운 계약을 맺으면 대항력과 우선순위에서 밀립니다.

Q) 그렇다면 주택에서 임차권 양도는 기존 임차인의 대항력과 우선변제권을 승계받아야만 의미가 있겠군요.

A) 그렇습니다. 은행 담보를 해소할 만큼 돈이 없는 경우, 임대인은 신규 임차인을 구하기 어렵습니다. 이때는 임대인 입장에서 임차권 양도를 승인해줌으로써 임차인 교체를 허락할 실익이 있습니다. 물론 신규 임차인 입장에서는 기존 임차인의 대항력과 우선변제권을 확실히 보장받아야 하므로, 자신의 점유와 전입신고도 해야 합니다. 법률상 직접점유와 간접점유 법리에 따라 인정됩니다.

Q) 경매에 참여하는 사람이라면 임차권 양도인지 신규 임차인의 재전입인지 매우 중요하게 봐야한다고요?

A) 물론입니다. 만일 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 제3의 근저당권이 있는 경우, 임차권 양도라면 기존 임차인의 대항력을 인수받아야 하므로 낙찰에 주의해야 합니다. 집행관이 보고하는 현황조사서나 매각물건명세서 만으로 알기는 어렵기 때문에, 반드시 현재 점유하는 임차인이 있는지, 있다면 임차권을 양도받았는지, 새로운 임대차인지 필수 확인하고 경매에 참여해야 합니다.