경매 낙찰시 가족 대항력 모르면 큰일난다 

We Solve 입니다. 오늘은 경매 낙찰시 가족 대항력을 몰라서 사고나는 경우를 알아봅니다. 경매절차와 주택임대차보호법 관련 판결, 실무상 집행관의 행동을 모르면 잘못 낙찰받았다가 큰 사고를 당합니다. 어떤 내용인지 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 세대합가라는 게 있잖아요. 주로 부모와 자녀 간에, 결혼해서 배우자 간에 가족이 합쳐지는 것을 의미합니다. 그런데 경매에서 세대합가를 알아야 하는 이유는 무엇인가요?

A) 대항력 ?문입니다. 주택임대차보호법에서 임차인에게 대항력을 부여하는데, 경매 참여하는 사람 입장에서는 대항력있는 임차인이 있는지 없는지가 가격을 정하는 데 필수거든요.

Q) 경매하면 법원에서 임차인 현황을 조사해서 알려주는 것 아닌가요? 그거 믿고 하면 되지 않나요?

A) 대개는 그렇습니다. 하지만 세대합가 되는 경우, 예컨대 부모 자녀 간에 세대주가 변경됐는데 그 사이에 근저당권이 생긴 경우, 임차인 현황조사서에는 나중에 세대주로 등록된 사람을 기준으로 전입신고를 표시할 수 있습니다. 이때 경매 참여자는 근저당일자보다 전입신고가 늦으므로 대항력이 없다고 착각할 수 있습니다.

Q) 실제로는 아닌가요?

A) 대항력은 세대주 뿐만 아니라 세대원의 전입신고가 있어도 보호받습니다. 그래서 세대주가 변경되어도 기존 세대원이 그대로 점유하고 전입신고가 유지됐다면, 위 사례에서 근저당 설정일보다 전입신고가 빠릅니다. 대항력이 있다는 뜻이므로 주의해야 합니다.

Q) 사고를 방지하려면 어떻게 해야 하나요?

A) 집행관이 작성한 임차인현황조사서만 믿지말고, 반드시 전입세대열람내역서에 등장하는 가족의 전입신고일도 함께 확인해야 합니다. 원칙은 1명이 일시 전출했다가 다시 전입하면 대항력을 상실하지만, 예외적으로 같은 세대원의 점유와 전입신고가 유지되었다면 그대로 대항력을 유지합니다.