경매에서 말소기준권리, 소제주의, 인수주의에 관하여 

We Solve 입니다. 오늘은 부동산 경매에서 말소기준권리에 관해 알아봅니다. 말소기준권리를 기준으로 해서 앞의 권리는 살리고, 뒤의 권리를 죽이는 것을 의미합니다. 때문에 경매 낙찰시에도 매우 주의해야 하는데요. 말소기준권리가 어떤 권리인지, 소제주의와 인수주의에 관해 알아봅니다.

말소기준권리가 무엇인가

말소기준권리는 말 그대로 경매에서 말소할지 말지의 기준이 되는 권리입니다. 경매에는 다양한 권리가 붙어있는데요. 여러 권리중에서 말소기준권리를 기준으로 순위가 앞서는 것은 살아남고, 순위가 밀리는 것은 소멸됩니다.

말소기준권리에는 어떤 것이 있는가

말소기준권리에는 대표적으로 (근)저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정기입등기, 전세권설정등기가 있습니다. 등기부 확인했을 때 해당 권리가 있으면 말소기준권리입니다. 이런 권리가 여러 개 있다면 어떻게 될까요? 가장 빠른 권리가 말소기준권리입니다.

경매개시결정기입등기, 전세권설정등기는 예외적으로 적용

위에 언급한 말소기준권리 중에서 경매개시결정기입등기와 전세권설정등기는 예외적으로만 말소기준권리입니다. 다른 말소기준권리가 없을 때만 예외적으로 적용되는 것인데요.

경매를 개시하면 법원에서 등기부에 기입을 하는데요. 그것 외에 다른 말소기준 권리가 없는 부동산일 때는 바로 경매개시결정기입등기가 말소기준권리가 됩니다. 전세권설정등기도 전세권자가 경매신청을 했거나 배당요구를 했을 때만 말소기준권리가 됩니다.

인수주의, 소제주의

그렇다면 인수주의와 소제주의는 무엇을까요? 인수주의는 낙찰자가 인수 받아야 하는 것이고 ,소제주의는 낙찰자가 떠안지 않아도 되는 것입니다. 말소기준권리보다 앞의 권리는 인수되고, 뒤의 권리는 사라진다고 했는데, 이것을 표현한 것이 경매에서 인수주의, 소제주의라고 합니다.

낙찰자가 인수받는 주의할 권리들

경매에서 낙찰자가 떠 안아야 하는 권리는 대표적으로 유치권, 법정지상권, 분묘기지권입니다. 이들은 등기부에 표시되지 않기 때문에 반드시 주의해야 합니다. 또한 배당요구를 안 한 대항력 있는 임차인도 인수되므로 주의해야 합니다. 그 외에도 예고등기, 말소기준권리보다 앞서는 소유권이전등기가등기, 가처분도 인수되므로 주의해야 합니다.