We Solve 입니다. 오늘은 상가 장기수선충당금에 관해 알아봅니다. 주택과는 근거규정도 다르고 분쟁의 양상도 다릅니다. 상가 장기수선충당금의 경우 임대인이 반환 거절하는 경우가 있는데, 각각의 사유와 대응방법에 관해 알아봅니다.
Q) 변호사님, 주택과 다르게 상가는 장기수선충당금 분쟁 해결이 좀 애매한 것으로 알고 있습니다. 임대인이 반환을 거절하는 경우도 많은데요. 대표적으로 어떤 경우가 있을까요
A) 법적의무가 없다고 주장하는 경우입니다. 주택과 다르게 상가는 오랫동안 규정이 없었습니다. 그러다가 2021년에 집합건물법에 규정이 생겼습니다. 그 전에 맺은 상가 임대차계약에 대해서는 임대인이 지급의무가 없다고 거절하는 경우가 있습니다.
Q) 임대인 주장이 인정되나요? 임차인은 어떻게 대응하고 해결할 수 있나요.
A) 당사자 계약과 증거에 따라 다릅니다. 서로간 아무 말도 없었다면 임대인 주장이 기각될 가능성 높습니다. 법률 규정이 없다고 해도, 거래 관행에 따라 임대인이 부담하는 경우가 더 많습니다.
Q) 두 번째는 또 어떤 경우가 있을까요. 임대인이 지급을 거절하는 경우요.
A) 계약이나 관리 규약에 따라 처리하는 경우입니다. 우리 상가는 관리 규약에 장기수선충당금 부담이 있다고 주장하는 경우입니다.
Q) 이때는 어떻게 해결되나요?
A) 임대인 주장이 인정될 가능성 높습니다. 법률에 규정이 있지만 계약과 특약이 우선합니다. 당사자끼리 약속을 했기 때문입니다. 임차인은 관리규약에 동의한 적 없다고 항변할 수 있으나, 입주할 때 관리규약에 동의한 것으로 간주됩니다.
Q) 세 번째는 또 어떤 경우가 있을까요?
A) 실제 수선비용으로 소진했다고 주장하는 경우입니다. 받긴 받았지만 다 썼으므로 반환을 거절하는 경우도 있습니다.
Q) 인정되나요?
A) 상가에 따라서는 명확하게 충당금 지출내역을 보관하는 경우도 있으나, 대부분의 경우 관리비에 포함해서 받지만 별도 지출내역을 관리하는 경우는 없습니다. 설령 있다고 해도 장기수선충당금을 모두 소진했다면, 그 후 관리비가 내려갔다는 얘기인데 현실에선 드뭅니다. 완벽한 증거로 항변한다면 모르나, 현실에서는 임대인 주장이 기각된다고 봐야합니다.
Q) 네 번째는 또 어떤 경우가 있을까요.
A) 계약중 임대인이 변경되는 경우입니다. 이때는 조금 복잡합니다. 건물 소유권 변동에 따라 임대인이 자동 승계되어도, 전 임대인의 상가 장기수선충당금 채무가 당연히 승계된다고 보긴 어렵기 때문입니다. 신규 임대인이 임차인에게 장기수선충당금 반환을 거절해도, 임차인이 받아내기가 좀 어려운 경우입니다.
Q) 다섯 번째는 어떤 경우가 있을까요?
A) 임차인이 월세나 관리비를 연체하거나 원상복구를 안 하거나 등등 임차인의 채무불이행이 있는 경우입니다. 이때는 임차인 과실로 계약이 해지되거나 문제되는 경우이므로, 임대인이 장기수선충당금 반환을 거절해도 임차인이 소송으로 인정받기 어렵습니다.
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