매매계약 관련 매수인의 고지의무 위반 주장을 방어한 사례 

1. 사건의 개요

부동산매매계약을 체결한 후 매수인이 매매목적물의 상태에 대해 제대로 고지받지 못하였다면서 계약 해제, 취소 또는 손해배상을 주장하는 사례가 있습니다. 토지 매매계약의 경우 진입로에 관한 문제, 건물 매매계약의 경우 위법 건축물 문제 등이 매수인이 고지받지 못했다고 주장하는 사항의 예시가 될 수 있는데요. 오늘 소개드릴 사안 역시 위와 같은 고지의무 위반이 쟁점이 되어 소송이 제기된 사안입니다.

의뢰인은 개발제한구역 내의 토지 및 건물을 매도하면서 매매계약 특약사항에 아래와 같은 내용을 기재하여 계약을 체결하였습니다.

(1) 매매대상 부동산의 진입로의 실제 폭은 4미터였는데, 진입로의 절반 정도씩을 매도인과 이웃 토지 소유주가 공유하고 있었고, 이에 따라 위와 같은 진입로 관련 내용이 매매계약서에 기재된 것이었습니다. (2) 아울러 매도인은 매매계약 체결 과정에서 '토지 및 건물에 대해 용도변경 및 증축과 관련된 문제가 존재하여 추후 이행강제금이 부과될 예정이다'라고 매수인에게 고지하였고, 이러한 사유로 위에서 확인할 수 있는 개발제한구역 관련 기재가 매매계약서에 포함된 것이었습니다.

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이처럼 매도인은 매매계약 체결 과정에서 매수인이 알아야 할만한 사정에 대해 충분히 고지하였고, 심지어 매수인은 매매계약 체결 당시 여러 차례 현장에 방문하여 토지 및 건물의 상태를 살펴보고 돌아간 뒤 심사숙고하여 매매계약을 체결하였는데, 매수인이 매매계약 체결 및 소유권을 이전받은 후 약 6개월 뒤 관계관청으로부터 이행강제금이 부과될 예정이라는 통지를 받자 갑자기 매도인을 상대로 매매계약상 고지의무 위반을 이유로 하여 손해배상금 3억 5,000만원을 지급하라는 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 아마도 매수인은 부동산 시세가 고점일 때에 토지 및 건물을 매수하였다가 이후 시세가 하락하고, 더군다나 이행강제금까지 부과받게 되자, 변심하여 (1) 진입로 관련 고지의무 위반, (2) 무단 용도변경 및 증축 관련 고지의무 위반을 핑계로 매도인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기한 것으로 보이는 사안이었습니다.

2. 소송의 진행

매매계약시 충분히 내용을 고지하고, 매매계약서에 관련 내용까지 기재하여 계약을 체결한 후, 소유권을 정상적으로 이전하였는데, 소송을 당하게 된 매도인은 매우 당황하여 저희 사무실에 사건을 의뢰하셨습니다. 사건을 의뢰받은 후 내용을 분석해보니, 매매계약서에 기재된 내용, 매매계약 전후의 정황 등을 고려할 때 의뢰인이 매도인으로서 충분히 고지의무를 다했다고 보이는 사안이었고, 고지의무 위반을 인정하기 어렵다고 사료되었습니다.

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이에 저는,

(1) 진입로 관련 고지의무 위반 주장에 대하여, (ㄱ) 진입로의 폭과 소유 면적 비율, 사용현황 등을 고려하면 이웃 토지 소유주가 진입로 사용에 이의를 제기하거나 사용을 방해할 가능성은 낮은 점, (ㄴ) 현재까지 이웃 토지 소유주와 진입로 사용과 관련하여 분쟁이 존재하지도 않는 점, (ㄷ) 이웃 토지 소유주가 특별히 고액의 사용료 등을 요구한 사정도 없는 점, (ㄹ) 매수인은 매매계약 체결 당시 부동산에 여러 차례 방문하여 실제 현황을 확인하였는바 진입로의 실제 폭을 알고 있었던 점, (ㅁ) 매매계약 특약사항의 '진입로는 2미터'라는 문구는 진입로 소유권 문제에 대해 매도인이 고지하였기에 기재된 내용인 점 등을 주장/입증하여 매도인의 고지의무 위반이 존재하지 않음을 항변하였고,

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(2) 무단 용도변경 및 증축 관련 고지의무 위반 주장에 대하여, (ㄱ) 매도인과 매수인 모두 매매계약 시 '이 사건 토지 및 건물에 관하여 이행강제금이 부과될 예정이다'는 고지를 하였였다는 점에 관하여 다툼이 없는 점, (ㄴ) 매수인은 매매 대상 부동산을 계약 체결 전 여러 차례 방문하였으므로 건물의 등기상 현황과 실제 현황이 차이가 있는 것을 알았을 것으로 보이는 점 등을 주장/입증하여 이에 대해서도 고지의무 위반이 없음을 소명하였습니다.

결국 재판부는 저의 주장을 받아들여 매수인의 3억5,000만원 상당 손해배상청구를 전부 기각하는 판결을 선고하였고, 소송 기간 동안 계속해서 마음을 졸이던 의뢰인은 그제서야 안도할 수 있게 되었습니다.

3. 사안의 의의

부동산계약상 고지의무 위반이 문제가 되어 소송이 벌어지는 경우, 부동산법 분야의 복잡한 내용이 소송의 쟁점이 되는 사례가 많습니다. 따라서 관련 법률에 대해 적절한 고찰을 통하여 소송에서 유효적절한 항변을 하는 것이 중요한데, 위 사안에서는 그러한 항변이 이뤄져 의뢰인께 최선의 결과를 전해드릴 수 있었습니다.