임차인이 누수로 인한 손해배상을 주장하였으나 이를 방어한 사례 

1. 사건의 개요

의뢰인은 상가 건물을 직접 신축한 임대인이었는데, 건물에 입점한 임차인이 신축 건물에 다수 하자가 존재하여 누수가 발생하였다면서, 그로 인해 자신이 영업을 제대로 하지 못하였으니 이를 의뢰인이 배상해야 한다고 주장하면서 소송을 제기하였습니다.

당시 집중호우로 인해 일부 누수가 발생한 사실은 있으나 이는 그야말로 천재지변에 가까운 호우로 인해 약간의 물이 들어온 것일뿐, 신축 건물인 의뢰인의 건물에 중대한 하자는 존재하지 않았으며, 이에 따라 누수로 인해 영업을 제대로 하지 못하였다는 임차인의 주장은 변명에 가까워 보이는 상황이었습니다. 소송 제기 당시 코로나가 한창 성행하던 시기였는데 임차인은 유학원을 운영하는 자였는바, 코로나로 인한 영업의 침체를 임대인인 의뢰인에게 덮어씌우려는 의도가 다분해보였습니다.

2. 소송의 진행

소송 진행 과정에서 저는 임대차계약에 따른 보증금이 3억원, 차임이 3,000만원인데, 건물에 존재하는 모든 사소한 하자를 보수하는데 드는 비용이 836만원에 불과하다는 점을 구체적으로 주장/입증하였고, 건물에 일부 누수가 발생할 때마다 의뢰인이 즉각적으로 임차인 연락에 응하여 누수를 해결하였던 점을 설명하였습니다.

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그리고 실상 임차인은, 유학사업을 진행해보려 하였으나 코로나 사태가 도저히 진정될 기미가 보이지 않아 사업 진행이 어려워졌는데, 때마침 기록적 집중호우가 발생하면서 임차한 건물 일부에 빗물이 들이치자, 그때부터 임대인인 의뢰인 탓을 하면서 이를 기화로 임대인인으로부터 손해를 보전하려고 하고 있는 것이라는 점을 구체적으로 주장/입증하였습니다.

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그리고 이에 더하여 임차인이 일방적으로 퇴거한 현재 건물의 사진을 제시하면서, 임차인이 집중호우에도 불구하고 건물을 방치했을 때보다 현재 건물의 상태가 훨씬 준수해졌음을 설명하였습니다.

위와 같은 저의 주장/입증 등에 위협감을 느낀 임차인은 결국 소송 중 진행된 조정 절차에 응하게 되었고, 전체 임대보증금 3억원 중 차임 미납에 따른 1억8,000만원 보증금 공제를 수용하여, 결국 1억2,000만원만 수령하고 더 이상 임대인 의뢰인에 대해 이의를 제기하지 않는 조정안으로 조정이 성립하였습니다.

3. 사안의 의의

이처럼 임대차계약 관계에서 누수로 인한 분쟁이 발생할 경우, 누수의 원인, 누수로 인한 피해 정도, 그에 따른 임대인 또는 임차인의 귀책사유를 어떻게 주장하느냐에 따라 소송의 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 위 사건에서는 누수로 인한 부동산 하자소송의 특성상, 감정 등의 절차를 거치면서 임대인인 의뢰인이 참 고생한 사안이었는데, 위와 같이 좋은 결과로 마무리하게 되어 매우 뿌듯했던 사안이었습니다.