상가법 환산보증금 적용에 따라 대항력은 있고 우선변제권은 없다. 

We Solve 입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되려면 환산보증금 안에 들어와야한다고 했습니다. 환산보증금에는 부가세와 관리비는 제외된다고 했습니다.

그럼 환산보증금을 넘는 상가임대차 계약은 모든 것이 적용이 안 될까요? 임차인 권리 보호의 핵심은 대항력과 우선변제권인데, 이 중에서 어떤 것은 보호받고 어떤 것은 보호받지 못할까요. 지금부터 알아봅니다.

Q) 변호사님, 상가건물임대차보호법에 환산보증금 범위 안에 들어와야 법이 적용된다고 들었습니다. 그런데 환산보증금을 넘어도 적용되는 예외규정들이 있다고요?

A) 맞습니다. 원칙상 환산보증금 범위 안에 들어와야하지만, 예외적으로 보증금과 무관하게 적용되는 것들이 있습니다. 대표적으로 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 규정입니다.

Q) 상가 임차인은 건물주가 바뀌었을 때 계속 영업을 할 수 있는지가 제일 중요합니다. 위 규정은 그것과 연관되어 있다고 보면 될까요?

A) 맞습니다. 대항력은 임대인이 바뀌어도 그대로 영업할 권리, 계약갱신요구권은 10년까지 요구할 권리, 권리금은 신규 임차인을 주선해서 돈을 받을 권리니까 제일 중요한 3가지는 환산보증금과 무관합니다. 임차인 보호를 위해서죠.

Q) 대향력과 세트로 가는 게 우선변제권입니다. 주택 임대차에서 얘기를 많이 했는데요. 환산보증금이 넘을 때 대항력은 인정되지만, 우선변제권은 인정 안되는 건가요?

A) 맞습니다. 상가법상 대항력은 제3조에, 우선변제권은 제5조 제2항에 규정돼 있습니다. 아래와 같습니다. 문제는 환산보증금 초과시 3조는 적용되지만 5조는 빠진다는 것입니다. 다시말해 우선변제권은 반드시 환산보증금 이내에 있는 계약만 적용됩니다. 주택과 달리 상가는 2개가 분리됩니다.

Q) 대항력과 우선변제권은 세트로 보호해야 되는 것 아닌가요. 법이 잘못된 건지, 왜 대항력만 인정하고 우선변제권은 빠지는 건가요.

A) 주택은 전세 보증금이 워낙 크기 때문에 매매가 대비 전세가도 큽니다. 다시 말해서, 주택이 경매로 낙찰될 경우, 전세 보증금을 떼일 염려가 크다는 것이죠. 강력한 보호가 필요합니다.

A) 하지만 상가는 건물 가격에 비해서 보증금은 극히 작습니다. 월세가 중요하니까요. 그래서 설령 건물이 경매로 낙찰돼도 상가 임차인에게 우선변제권을 보호할 필요성은 낮습니다. 설령 그런일을 당해도, 대항력은 있기 때문에 월세를 안 내고 보증금에서 차감시킬 수도 있습니다. 굳이 환산보증금을 넘는 상가 임대차까지 우선변제권을 보호할 실익이 작습니다. 상가 전세 계약은 없으니까요.

Q) 아 그렇군요. 상가는 주택과 달리 영업장이기 때문에 계속 영업을 하는 게 중요하지, 나갈 때 보증금을 못 받아서 위험해지는 경우는 드물다는 것이네요. 괜히 법이 잘못된 건줄 알았는데 다 이유가 있었군요.

A) 맞습니다. 환산보증금 안에 들어오는 상가 임대차 계약은 어차피 우선변제권 보호가 되니까요. 범위를 넘어서는 계약에 대해서까지 보호할 필요성은 없는 것이죠.