상가법 환산보증금 적용범위 부가세 관리비 포함되나요 

We Solve 입니다. 오늘은 상가건물임대차보호법 환산보증금에 대해 알아봅니다. 환산보증금 적용시 부가세와 관리비를 포함해서 계산할까요. Q&A 로 알아봅니다.

Q) 변호사님, 상가건물임대차보호법은 지역별 환산보증금 이하인 계약만 적용되는 것으로 알고 있습니다. 맞나요?

A) 맞습니다. 상가법 제2조 제1항에 규정이 있습니다. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용이 안 됩니다.

A) 대통령령이란 상가건물임대차보호법 시행령을 의미하고, 시행령에 보면 지역별로 환산보증금 기준이 있습니다. 서울의 경우 현재 9억원입니다.

Q) 환산보증금이 무엇인가요?

A) 상가 임대차 계약은 보증금과 월 차임이 있습니다. 환산보증금이란 보증금 + 월 차임 X 100 을 의미합니다. 보증금만 계산하는 게 아니라 보증금에 차임X100 을 합산한 금액을 기준으로 상가법 적용 여부가 달라집니다.

Q) 상가 임대차 계약에는 차임 외에 부가세가 있습니다. 부가세도 환산보증금에 포함되나요?

A) 부가세는 포함 안 된다고 봐야 합니다. 상가법에 명시적인 규정은 없지만 부가세는 차임과 별도로 약정하는 게 일반적이고, 판례의 태도도 동일합니다. 판례에서 부가세 별도라는 표시는 임차인이 부담하고, 차임과 별도의 약속임을 표시하는 것이지, 상가법 2조 2항에서 말하는 차임에 포함되는 것으로 해석할 수 없다고 판시합니다.

Q) 그럼 관리비는 어떨까요. 상가 계약은 차임 외에 관리비도 있는데요. 관리비는 환산보증금에 포함될까요?

A) 관리비도 포함 안 된다고 봐야합니다. 명시적인 규정도 없고 판례상 차임과 관리비는 엄연히 구분되는 비용입니다. 관리비를 차임에 포함시켜 환산보증금에 넣지 않습니다. 순수하게 월 차임만 환산보증금 계산에 포함된다고 봐야합니다.

Q) 변호사님, 환산보증금을 초과하더라도 일부 상가법 규정은 적용된다고 하던데요. 맞나요?

A) 맞습니다. 상가법에 따르면, 환산보증금을 초과하는 계약은 원칙상 포함 안 되지만, 예외적으로 적용되는 규정이 있습니다. 대항력, 계약갱신요구권, 권리금에 관한 규정이 대표적입니다. 이 규정은 환산보증금이 초과하는 계약이라도 임차인 보호를 위해서 여전히 상가법이 적용됩니다.