We Solve 입니다. 상가 임차인은 모두 인테리어를 합니다. 고급스럽게 하면 1-2억은 쉽게 듭니다. 이것도 투자 비용이죠. 그런데 계약 만료시 뜯어내기 너무 아깝습니다. 신규 임차인을 주선해서 권리금을 받으면 해결됩니다. 하지만 못 받으면? 권리금은 임대인에게 달라고 할 수 없습니다.
그렇다면 권리금이 아니라 인테리어로 인해 건물이 업그레이드 됐으니까 임대인에게 유익비 주장은 가능할까요? 지금부터 알아봅니다.
Q) 변호사님, 상가 임대차 계약에서 권리금은 임차인이 신규 임차인에게 받는 것이지 임대인에게 청구는 못하는 걸로 알고 있습니다. 맞나요?
A) 맞습니다. 임대인이 권리금 주선을 방해하면 손해배상 책임을 부담합니다. 하지만 신규 임차인을 못 구했는데 임대인이 권리금을 줄 필요는 없습니다.
Q) 보통 상가는 인테리어에 돈을 많이 쓰잖아요. 장사가 안 돼서 1-2년하고 그만두면 임차인들이 인테리어에 쓴 비용을 너무 아까워 합니다. 이 돈을 임대인에게 청구할 수 있을까요? 유익비라는 게 있다고 들었습니다.
A) 유익비라는 것은 민법 규정에 있긴 합니다. 임차인이 시설물을 개량했을 때 임대인에게 청구할 수 있는 권리입니다. 민법 제626조 제2항에 있습니다.
Q) 유익비만 인정되면 언뜻 받을 수 있을 것 같은데, 유익비 인정 요건이 무엇인가요?
A) 유익비는 계약 중 임차인이 돈을 투자해서 시설물을 개량했을 때 인정되는ㄷ, 건물의 객관적 가치를 증가시켜야 합니다. 여기서 객관적이 중요합니다. 특정 업종에만 필요한 인테리어는 주관적이죠. 임대인이 다음 임차인도 똑같은 업종만 받아야 하는 건 아니니까요.
Q) 인테리어는 대부분 업종마다 다르고 임차인의 편의를 위해서 개량했으니까 유익비로 볼 수 없다는 뜻인가요
A) 맞습니다. 특정 업종에만 필요한 인테리어비는 대부분 필요비나 유익비로 인정되지 않습니다. 판례 입장도 동일합니다. 같은 취지에서 인테리어 뿐만 아니라 간판 설치비도 마찬가지입니다.
Q) 임대인 입장에서 이런 분쟁을 막으려면 어떤 장치를 걸어두면 좋을까요?
A) 계약서에 원상복구 특약을 넣어두면 됩니다. 계약 만료시 원상복구 한다는 특약은 판례상 유익비상환청구권을 미리 포기하는 의미로 해석 가능합니다. 다른 조문과도 비교했을 때, 전체적으로 지나치게 불공정한 계약으로 해석되지 않는다면 해당 특약은 유효합니다.
Q) 인테리어 비용이 유익비가 아니므로 임차인이 계약만료시 유치권 행사도 못하는 것이죠.
A) 맞습니다. 유익비상환청구권이라는 채권이 유효해야 유치권 또는 동시이행항변권이 가능한데, 애초에 성립하지 않으니까요. 오히려 임차인에겐 원상복구 의무가 발생합니다. 그래서 인테리어 비용은 권리금 계약이 아니고서는 회수가 어려운 매몰비용 성격이 짙기 때문에 꼭 주의해서 비용을 써야 합니다.
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