전세사기 형사소송과 민사소송, 무엇을 선택해야 할까? 

2023년 주택임대차보호법 개정으로 선순위 보증금에 대해 임대인이 임차인에게 의무적으로 정보 공개를 하도록 규정이 강화되었습니다. 이는 전세사기 방지를 위한 조치로, 임차인이 보다 안전하게 전세 계약을 맺을 수 있도록 지원하는 역할을 하고 있습니다. 그러나 이러한 조치에도 불구하고 무자본 갭투자나 임대인 잠적 같은 전세사기 피해는 여전히 빈번히 발생하고 있습니다.

특히, 대출 문턱이 낮아지면서 20~30대 젊은 세대가 전세사기에 쉽게 노출되고 있는데요. 무자본 갭투자를 한 후 전세금을 받아 대출을 갚지 않고 잠적하는 등의 수법이 늘어나고 있으며, 건물이 부실시공이나 채무 불이행으로 인해 경매로 넘어가는 경우, 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처하게 됩니다. 이러한 전세사기 피해를 입은 경우, 법적으로 대응해야 하며, 민사소송과 형사소송 중 어떤 절차를 밟아야 할지 고민하는 피해자들이 많습니다.

전세사기 피해, 어떻게 해결해야 할까?

전세사기를 당한 경우, 형사소송과 민사소송 두 가지 선택지가 있습니다. 형사소송은 가해자를 형법상 처벌하는 절차로, 주로 사기죄가 적용됩니다. 가해자가 임차인을 기망하여 거짓 정보를 제공하거나, 고의적으로 임차인의 재산에 피해를 입혔을 경우 사기죄가 성립합니다. 형법상 사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금형이 선고될 수 있습니다. 이를 통해 가해자를 처벌할 수 있지만, 형사소송만으로는 전세보증금을 직접 반환받기는 어렵습니다.

민사소송은 피해자가 전세사기로 인해 입은 재산적 손실을 보상받기 위한 절차입니다. 형사소송이 가해자의 처벌을 목표로 한다면, 민사소송은 피해자가 입은 금전적 손실을 회복하기 위한 절차입니다. 보증금 반환을 목표로 하는 민사소송을 통해 임대인의 재산을 압류하거나 강제집행을 할 수 있습니다.

이러한 점에서 형사소송과 민사소송은 상호 보완적인 관계에 있습니다. 형사고소를 통해 가해자를 처벌하고, 이후 민사소송을 통해 전세금을 돌려받는 것이 일반적인 절차입니다. 따라서, 전세사기를 당한 경우, 형사소송과 민사소송을 함께 진행하는 것이 중요합니다.

전세사기 형사소송과 민사소송의 차이점

형사소송은 임대인이 고의적으로 임차인을 속여 재산적 피해를 입혔을 때, 그 책임을 묻기 위한 절차입니다. 예를 들어, 임대인이 처음부터 전세보증금을 반환할 의사가 없었거나, 전세금을 돌려줄 수 없는 재정 상황임에도 불구하고 계약을 유도했다면, 이는 사기죄에 해당할 수 있습니다. 임대인이 재산을 은닉하거나 잠적한 경우에도 사기죄로 처벌받을 수 있습니다.

반면에, 민사소송은 임대인의 불법행위로 인해 발생한 손해배상을 청구하는 절차입니다. 피해자는 법원에 보증금 반환청구를 제기해, 승소 판결을 받으면 임대인의 재산에 대해 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 민사소송의 경우, 가압류나 가처분 절차를 통해 임대인의 재산을 미리 보호할 수 있으며, 판결 이후에 압류를 통해 보증금을 돌려받는 것이 가능합니다.

전세사기 해결, 형사소송만으로는 부족하다

형사소송을 통해 가해자가 처벌받는다고 해서, 피해자가 전세금을 돌려받는 것은 아닙니다. 가해자가 징역형이나 벌금형을 받는 것과 별개로, 피해자가 입은 재산적 손해를 회복하기 위해서는 민사소송이 필수적입니다. 형사소송에서 유죄 판결을 받으면, 민사소송에서 더욱 유리한 위치를 점할 수 있지만, 민사소송을 병행하지 않는다면 실제로 보증금 반환을 받기 어렵습니다.

따라서, 전세사기를 당한 경우 형사고소와 민사소송을 병행하여 진행하는 것이 필수적입니다. 특히, 민사소송에서는 가압류나 가처분 등의 절차를 미리 진행하여, 가해자가 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 조치해야 합니다.

전세보증금 반환을 위한 민사절차의 복잡성

민사소송에서 승소한다고 해도, 법원이 자동으로 보증금을 돌려주는 것은 아닙니다. 승소 판결을 통해 강제집행권원을 확보한 후, 원고가 직접 피고의 재산을 강제집행하여 손해금을 회수해야 합니다. 이 과정에서 피고가 재산을 숨기거나 처분할 수 있기 때문에, 가압류나 가처분 절차가 필수적입니다.

또한, 법적 절차가 진행되는 동안 이사를 나가는 경우, 임차인은 우선변제권을 상실할 수 있습니다. 이 경우, 집이 경매에 넘어가면 전세금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 임차권등기명령을 신청하여, 우선변제권을 유지하는 것이 중요합니다.

민형사상 조치를 함께 준비해야

전세사기 피해를 완전히 해결하기 위해서는 형사소송과 민사소송을 함께 준비해야 합니다. 형사고소를 통해 가해자가 처벌을 받는다고 해도, 피해자의 재산적 손해가 보상되는 것은 아니기 때문에, 민사 절차를 통해 전세보증금 반환을 청구해야 합니다.

특히, 형사고소를 통해 가해자가 합의를 제안할 경우, 합의금을 받아 민사소송 절차를 생략할 수도 있습니다. 합의금을 통해 피해자의 보증금을 일부라도 회수할 수 있다면, 신속한 해결이 가능하기 때문에, 이러한 절차를 신중히 검토하는 것이 필요합니다.

전세사기 피해를 입었다면, 형사고소와 민사소송을 병행하여 신속하게 대응해야 합니다. 형사소송을 통해 가해자를 처벌하고, 민사소송을 통해 보증금 반환을 청구하는 절차를 동시에 준비해야만 피해를 완전히 복구할 수 있습니다. 이러한 과정에서 전문 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하는 것이 중요합니다. 전세사기로 인한 피해를 최소화하고, 보증금을 되찾기 위해 법적 절차를 정확히 이해하고 진행하시기 바랍니다.