다가구 주택 경매 통보 및 집주인 연락 두절, 해결 방안은?

Question

1. 2024-11-23 (토) 
- 임의 경매 개시결정 우편물 수령
- 경매 개시자 은행

2. 2024-11-25 (월)
- 서울남부지방법원으로 '권리신고 및 배당요구' 신청서 발송

3. 2024-11-26 (화)
- 국토교통부 전세사기 지원센터 접수 완료

4. 2024-11-29 (금) 전입일자 순번 확인
> 전입일자 기준 2번째, 전세 1억5천 (나 포함 전세 총 3억)

5. 2024-12-13 법원으로 결정정본이 등록되었는데
임대인이 3명인데 2명만 피신청으로 입력함
남은 1명을 추가로 임차권등기명령 신청을 해도 되는건지?

6. 임대인 3명에게 발송한 내용증명 2명은 수취인불명, 1명은 폐문부재로 재발송될 예정

지금까지 제가 경매 통보받고 한 내용인데 여기서 어떤걸 더 해야할지 모르겠습니다.
집주인은 연락 안 되는 상황이고, 관리비도 집주인 계좌로 자동이체 걸어놨는데 12월부터
계좌이체 안 되도록 해지한 상태고요, 혹시 몰라 다른 계좌로 관리비 보낼테니 알려달라
문자 보냈는데 답이 없습니다.

경매가 어떻게 될지 모르는 상황에서 전세금반환소송을 지금부터 준비해야 하는지
임대인 3명 재산 찾고 압류 신청, 형사고소 등 어떤걸 진행해야 하는지 모르겠습니다.

천찬희 변호사 · Answer

1. 경매 진행한 후 전부 또는 일부 임대차보증금을 돌려 받지 못할 수도 있으니 미리 임대차보증금 반환청구 소송을 제기해야 합니다.

2. 임대인의 재산을 찾기 위해서는 기본적으로 집행권원이 있어야 하고, 집행권원의 대표적인 것이 판결문 입니다. 따라서 임대차보증금 반환청구 소송 후 판결문을 가지고 신용조회를 하여 재산을 확인할 수 있습니다.

3. 신용조회를 한 후 임대인이 채무가 많은 상황에서 임대차 계약을 체결한 사실이 확인되면 추가로 사기 혐의로 형사고소하여 임대인을 형사처벌 받게 할 수도 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 임대차목적물에 대한 경매가 진행되어 임차인이 배당요구와 권리신고를 한 경우 해당사유를 근거로 임대인들을 상대로 해지통지를 하고 해지통지가 임대인들에게 도달하면 계약은 즉시 해지가 됩니다.
2. 그런데, 해지통지의 내용증명이 반송될 경우에는 공시송달절차로 진행하여도 될 것이지만, 
3. 바로 임대인들을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하면서 소장부본의 송달로서 해지통지에 갈음해도 될 것입니다.
4. 하여, 승소판결을 확보한 후 배당절차에서 배당받지 못한 보증금에 대해서는 임대인들이 보유한 재산을 물색(재산명시신청 등으로)하여 드러나는 재산을 대상으로 강제집행을 진행하여야 할 것입니다.
5. 한편, 임대인들을 전세사기혐의로 형사고소하려면 임대차계약 당시 자금사정 등에 비추어 임차인과 계약을 체결하고 보증금을 수령하더라도 만기에 보증금을 돌려줄 수 없다는 사정에 대해서 임대인들이 임차인을 기망하였다는 사실이 인정되어야 합니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하여 사무실을 방문해 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 21년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.