전세사기 의심 시 대처 방법과 해외에서의 처리 가능성

Question

- 지금 해외에 거주중
- 한국의 집주인이 연락 불통 (계약 만료 2024년 3월 4일) 
- 전세금 1억3300만원 (중기청 9700만원, 내돈 4000만원)
- 등기부 등본을 떼어 보니, 근저당 설정, 2023년 10월에 가압류도 잡혀 있어서 전세 사기 의심 (내용증명 보낼 예정)
Q1. 제가 이걸 어떠한 방법으로 일을 처리 할수 있을까요?
Q2. 해외에서도 일처리가 가능한가요?

최광희 변호사 · Accepted Answer

1. 전세사기까지 단정은 어렵지만, 적어도 임대인에게 문제가 발생한 것은 확실해 보입니다.

2. 변호사를 통해 임대인과 접촉을 해 본 후, 사기고소로 갈지 아니면 민사소송으로 갈 지 등을 좀 판단해야 할 것 같네요.

3. 이후 민사소송이라면 임대차계약갱신 거절 및 보증금 반환청구소송을 제기해야겠습니다.

4. 소송부터 강제집행까지 함께 합니다.

5. 더 궁금한 점 있으시면 연락주세요. 대응방안까지 상세하게 설명해 드리겠습니다.

한병진 변호사 · Accepted Answer

임대차기간 만료일 6개월 전부터 2개월 사이에 계약 갱신, 연장하지 않겠다는 의사를 표시하여야 합니다.
내용증명이 송달되지 않는다면, 의사표시의 공시송달신청을 하여야 합니다.
전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권이 있다면, 근저당권자와 가압류권자는 귀하보다 후순위입니다.
내용증명 발송 단계부터 보증금반환청구소송, 강제집행까지 일괄하여 변호사에게 위임하실 수도 있습니다.

김명수 변호사 · Answer

임대인과 연락이 안되는 경우라면 만기 2개월 전까지 해지통지를 하는 내용증명을 발송하고 반송이 될 경우에는 공시송달절차까지 모두 2개월 전까지 마무리하여야 합니다. 그래야만 만기 직후에 바로 임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 강제집행까지 진행하여야 할 것입니다. 이러한 일련의 처리절차에 대해서는 변호사를 통하여 진행하는 것이 좋습니다.

참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원한다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다. 
공증인가 법무법인 인화의 구성원변호사이며, 변리사와 공인중개사 자격을 보유한 사법연수원 출신의 20년차 변호사입니다. 항상 의뢰인의 입장에서 최선을 다 해서 조언해 드리도록 하겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 변호사 사무실 명의로 내용증명 보내는 것이 좋을 것으로 보입니다.

2. 해외에서 내용증명 보내거나 소송 진행하는 것은 어려울 것으로 사료됩니다.

3. 법률사무소 인도 안병찬 대표변호사는 인도소송, 형사(형사전문변호사), 재개발.재건축,보증금반환청구소송, 어린이집, 이혼 등 사건 종합적으로 솔류션 가능하며, 보다 합리적인 비용으로 의뢰인에게 다가가고 있습니다.

홍경열 변호사 · Answer

1. 등기부에 근저당이나 가압류가 있다고 하더라도 본인이 전세계약 후 전입신고와 확정일자를 받아두셨다면 선순위 채권자로 우선권을 행사할 수 있습니다.
보증보험에 가입하셨다면 그 절차에 따라 받을 수 있지만 보험에 가입하지 않으셨다면 전세보증금 반환채권으로 경매를 진행하여 경매대금에서 전세금을 회수할 수 있습니다. 다만 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 매각에 시일이 걸릴 것이고, 매각대금도 줄어들 것이라 손해는 불가피해보입니다.

2. 해외에서 진행하는 것도 가능합니다. 변호사를 선임하셔서 위임하시면 변호사가 모든 절차를 진행해 줄 것이니 본인은 한국에 없어도 가능합니다.

도움이 필요하시면 상담 신청해주십시오. 최선을 다해 도움을 드리겠습니다.