건물인도(명도) 청구소송 승소 사례 

건물인도 청구 소송에 원고(및 원고 승계참가인)를 대리하여 승소한 사례에 관해서 알아보겠습니다.



1. 이 사건의 개요

의뢰인(이 사건의 원고)은 토지 및 그 지상 상가 건물을 매입하였는데 해당 건물에는 기존 임차인(상대방, 이 사건의 피고)이 숙박 영업을 하고 있었습니다. 의뢰인은 위 상가 건물을 철거하고 새로 건물을 짓고자 하였고 상대방에게 여러 차례 퇴거를 요청하였습니다.

그러자 피고는 의뢰인이 진정한 소유자가 아니며, 설사 의뢰인이 진정한 소유자라고 하더라도 임대차 계약이 승계되었기 때문에 의뢰인에게 건물을 인도할 수 없다는 취지로 주장하며 위 상가 건물을 인도하지 않고 계속 버티었습니다.

2. 인도소송(명도소송)의 유의점 및 이 사건의 특징

가. 내용증명을 통한 임대차계약 해지

임차인이 임대료를 미납하고 있고 (상가건물의 경우 3기 이상 임대료 미납) 관련법상 요건을 충족하고 있다면, 임차인에게 내용증명을 조속히 임대차 계약을 해지하고 퇴거 요청을 해야 합니다.

나. 점유이전금지 가처분 결정 선행

건물인도(명도소송) 소송을 진행하고자 한다면, 법원으로부터 "점유이전 가처분 결정"을 미리 받아 두는 것이 좋습니다. 그러지 않으면 상대방이 제3자에게 전대 등의 방법으로 점유를 이전해 버릴 수도 있기 때문입니다.

점유이전 가처분 결정을 집행하는 과정에서 임차인이 실제로 거주하는지 여부 등을 확인할 수 있습니다. 이를 통해 본안 사건(건물인도 사건)에서 당사자(피고)의 범위를 어디까지 할 것 인지를 결정할 수 있을 것입니다.

다. 이 사건의 특징

의뢰인 측에서는 미납된 임차료에 대한 청구는 별건 소송을 통해 진행하기를 원하였습니다. 건물인도 청구 소송의 경우 임차료 차임 상당액에 관한 청구도 병행하는 경우도 있는데, 이 경우 금액산정 문제로 소송이 지연되는 경우도 종종 있습니다(감정 진행을 하게 된다면 최소 3개월 이상 더 소요될 수 있습니다). 따라서 최대한 빠른 건물인도가 목적이라면, 이 사건과 같이 미납된 임차료 상당의 비용 청구와 건물인도 청구를 별도 진행하는 것도 고려해 볼 수 있을 것입니다(구체적인 사안에 따라 대응 방법이 달라질 수 있으므로 의사 결정에 앞서서 꼭 변호사와 상담해 보시기 바랍니다).

한편, 의뢰인의 가족이 의뢰인으로부터 해당 부동산을 매입하게 되면서 승계참가를 하게 되었는데, 저희는 의뢰인(원고)과 함께 의뢰인의 가족(원고 승계참가인)도 함께 대리하게 되었습니다.

3. 주상현 변호사의 대응

가. 요건 사실에 따른 주장

저희는 소유권에 기한 반환 청구권(민법 제213조)을 주장하기로 하였습니다. 즉, 저희는 ① 의뢰인이 건물의 소유자인 사실, ② 상대방이 점유하고 있는 사실을 주장하며 이에 대한 증거를 제시하였습니다.

건물인도(명도소송)의 경우 소유권에 기한 건물인도 청구와 임차권 항변에 대한 방어를 중심으로 소송이 진행됩니다. 상대방의 주장과 항변을 모두 정확히 반박하지 않으면 소송이 엉뚱한 방향으로 흘러갈 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다.

나. 상대방의 항변

그러자 상대방은 임차권 항변을 하였습니다. 이에 저희는 3기 이상의 차임이 미지급되었으므로 임대차계약 해지되었음을 주장하며 반박하였습니다.

* 참고로 이 사건에서는 주택임대차보호법이 아닌 상가건물임대차보호법이 적용되었기 때문에 임대차계약을 해지되려면 임차인이 3기 이상의 차임을 미지급해야 합니다.

다. 상대방의 그 밖의 주장 반박

상대방은 미납된 임차료와 관련하여 공탁 주장, 유치권 항변 주장도 하였습니다. 하지만 저희는 이를 모두 하나하나 반박하였습니다. 소송 당사자들은 소송을 지연시키기 위해 다소 억지스러운 주장을 하는 경우도 있습니다.

임차인의 경우 조금이라도 시간을 끌고자 하는 경우가 많습니다. 이런 경우 상대방의 주장을 논리적으로 반박하여 소송 지연을 최소화해야 할 것입니다.

4. 소송 결과

소송 결과 전부 승소하였으며 가집행을 할 수 있다는 내용이 주문도 포함되었습니다. 차후 저희 사무실에서 가집행 절차에 대해서 일부 조력(초안 작성 등)을 해드렸습니다.

주상현 변호사는 대한변호사협회 등록 민사법, 형사법 전문 변호사입니다.

저는 다수의 건물인도(명도소송) 사건을 진행한 바 있습니다. 이와 관련하여 상담을 원하시면 프로필에 적시된 전화번호로 언제든지 연락해 주시기 바랍니다.