매수인이 중도금까지 지급한 경우 매매계약 취소가 가능한지?

김혜린 변호사

안녕하세요, 김혜린 변호사입니다.

추석 이후 날씨가 많이 선선해졌네요 ~ 금방 겨울이라도 올 것같아 하루하루가 아쉽습니다.

저번주 성남지방법원 변론기일에 참석하고 오는 중에 하늘이 너무 이뻐 사진을 찍었네요.

날씨도 이렇게 빠르게 변하는 것처럼, 경제상황도 정책이나 사회분위기에 따라 빠르게 변하곤 하죠.

요즘 떨어져있던 집값이 갑자기 많이 올랐는데, 그래서 그런지 매매계약 체결 후 계약금 또는 중도금이 지급되었음에도 불구하고 매도인 측에서 갑자기 매매계약 취소를 요구하는 경우가 발생하고 있습니다.

이 경우 매수인 측에서는 매매계약 체결 이후 이미 집을 판 경우가 있어 참 당황스러운데요.

이번 9월에 상담을 요청하신 의뢰인이 이러한 매수인과 같은 처지이셨습니다.

갈아타기로 재건축 아파트 물건을 새로 구입하면서 자신의 아파트를 매도하였는데, 중도금 지급 이후 갑자기 새로 구입한 아파트의 매도인이 매매계약을 취소하고 싶다고 중개인에게 연락을 하였던 것입니다.

이후 소유권이전을 위한 소송전략 등에 대해서 상담을 해드렸는데 이러한 매매계약 취소 건과 관련해서 간단한 법률지식을 알려드리겠습니다.

1. 매수인이 계약금만 지급한 경우

매매계약을 취소하는 것을, 법률용어로 "해제"한다고 표현합니다.

해제는 이미 있었던 계약을 없었던 것으로 되돌리는 것을 말합니다.

민법은 제565조 제1항에서 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

통상적으로 부동산 매매계약서에는 [계약의 해제]라는 제목으로,

"매수인이 매도인에게 계약 당시 계약금 또는 보증금 명목으로 금전이나 물건을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다." 라는 내용이 산입되어 있습니다.

따라서 매수인이 매매계약 체결 이후 계약금만 지급한 경우 매도인 및 매수인 모두 해제가 가능합니다.

1) 매도인이 일방적으로 계약을 해제하려면 매수인에게 계약금의 배액(2배 금액)을 지급하여야 합니다.

참고로 부동산 매매계약서에는 [채무불이행과 손해배상]이라는 제목으로,

"매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대해서 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 그 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다."라고 규정하는 경우가 있습니다.

그런데 이 경우는 상대방의 "채무불이행"을 이유로 해제하는 경우에만 적용됩니다.

매도인의 일방적 계약해제는 매수인이 채무불이행한 상황이 아니므로, 위 규정이 적용되는 사안이 아니고 매도인은 매수인에게 계약금 2배를 지급하여야 합니다.

2) 매수인이 일방적으로 계약을 해제하려면 매도인에게 이미 지급한 계약금을 포기해야합니다.

다만 매수인의 경우, 그 포기하는 계약금이 과도한 경우에는 법원에 매도인을 상대로 계약금 반환소송을 제기하면서 법원으로 하여금 해당 계약금을 직권감액을 해달라고 요구할 수 있습니다.

2. 매수인이 중도금까지 지급한 경우

대법원 판례는 매수인이 중도금을 지급한 것을, 위 민법 제565조 제1항의 "이행에 착수"한 것으로 보고 있습니다.

따라서 매수인이 이미 매도인에게 중도금까지 지급한 경우, 상대방이 아무런 귀책사유가 없음에도 불구하고 상대방에게 일방적으로 매매계약 해제를 요구할 수 없습니다.

물론 합의하에 해제는 가능하고, 합의해제의 내용은 서로 합의로 정하면 됩니다.

매수인은 매도인이 일방적으로 해제를 요구하는 경우,

소유권을 이전받기 위해 매도인을 상대로 잔금을 지급받음과 동시에 소유권등기를 이전하라는 소송을 제기할 수 있습니다.

매도인의 경우도 매수인이 일방적으로 해제를 요구하는 경우,

매수인을 상대로 소유권을 이전받음과 동시에 잔금을 지급하라는 소송을 제기할 수 있습니다.

위 소유권이전등기 또는 잔금지급 청구의 경우 잔금지급시기, 즉 '이행기'가 지나야 청구가 가능한 것이 원칙입니다.

그러나 상대방이 아예 계약해제를 명확히 통보하는 경우 이를 '이행거절'로 보아 이행기 전 청구가 가능할 것으로 보입니다

(현실적으로 소송을 하다보면 잔금지급시기가 소송진행 중 도래하는 경우가 많습니다).

3. 매수인이 매매계약 해제를 막기 위해 중도금 지급기일이 도래하지 않았음에도 불구하고 중도금을 지급해버린 상황에서, 매도인은 계약금 배액을 지급하면서 계약해제를 매수인에게 요구할 수 있는 지?

판례는 중도금기일이 2020. 11. 30. 이었고, 피고인 매도인이 2020. 10. 28. 중개사를 통해 매매계약 해제를 통보하고 그 해약금을 공탁하였는데, 매수인인 원고들이 2020. 10. 30. 중도금기일 전 중도금 일부를 지급해버린 사안에 대해서,

피고의 해제 통보가 정당하다고 판시하였습니다.

구체적으로 판레는 "민법 제565조 1항이 해제권행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 그 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데, 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 등"이라고 하면서,

"원고들은 피고의 계약금에 의한 햬제가 임박하였다고 판단하고 피고가 공탁 등 정식의 법적조치를 취하기 전에 서둘러 이행의 착수의 외관을 만들어 해제의 효력을 저지하고자 하였던 것으로 보이는바,

일반적으로 부동산 매매계약의 당사자에게 중도금 지급기일은 계약금에 의한 해제권을 유보할 수 있는 기간이라고 이해되고 있는 거래현실 및 매수인이 아무때나 중도금을 지급하기만 하면 매도인은 해약금에 의한 해제를 할 수 없다고 보는 것은 매도인의 계약해제권을 부당하게 제한하는 결과가 되는 점을 감안하면, 이 사건에서와 같이 오로지 피고의 해제권행사를 막기 위해 일방적으로 중도금의 일부를 지급한 행위는 민법 제565조 제1항에서 정한 적법한 이행의 착수로 평가하기 어렵고,

이경우에 피고의 해제권 행사를 인정한다고 하여 원고들에게 불측의 손해를 가한다고 보기도 어렵다. 이 사건 매매계약은 피고의 해제권 행사로 적법하게 해제되었다." 라고 판시하였습니다.

따라서 중도금 기일 전에 매도인의 일방적 해제를 막기 위해서 매수인이 중도금을 지급하였다고 하더라도,

매도인의 계약해제는 적법한 것이됩니다.

다만 이경우에도 매도인은 계약금 2배를 해약금으로 매수인에게 지급하여야 합니다.