임대인이 회생이나 파산한 경우, 전세 보증금은 어떻게 되나 

We Solve 입니다. 전세 계약을 맺은 임차인은 전세금을 돌려받는 게 가장 두렵고 막막합니다. 특히 임대인이 계약기간 중 회생이나 파산한 경우도 있는데요. 이때 전세금은 어떻게 돌려 받을 수 있을까요? 내 전세금이 날라가는 건지 알아봅니다.

계약갱신, 이사, 조기 보증금 요청은 협의 없으면 불가

계약기간이 남았다면 불안하다는 이유로 조기 보증금 반환이 가능할까요? 임대인이나 회생 담당 변호사가 동의하지 않는 이상 어렵습니다. 법원은 회생결정을 하면 임대인의 모든 재산에 포괄금지 처분을 내리기 때문입니다. 회생한 임대인에게는 채권자가 여럿인데 굳이 특정 임차인에게만 동의할 이유는 없습니다. 때문에 임대인이 회생에 들어가면 계약갱신, 이사, 조기 보증금 반환은 어렵다는 점을 알아야 합니다.

대항력과 우선변제권 확보되었다면 안심

임차인이 대항력과 1순위 우선변제권을 확보했다면 임대인이 회생에 들어갔다고 보증금을 떼이는 것은 아닙니다. 변제 기간이 늘어나고 돈을 받기까지 시간이 걸리는 단점은 있습니다. 하지만 금액 자체를 손해보는 것은 아닙니다. 회생에 들어갔다고해서 대항력이나 우선변제권을 상실하지는 않습니다.

임차인의 경매신청 또는 우선변제권 요청 (별제권)

대항력과 우선변제권 있는 임차인은 별제권을 행사할 수 있습니다. 그래서 회생절차와 무관하게 집행권원을 확보해서 경매를 신청할 수 있습니다. 또는 회생절차 내에서 우선변제권을 행사할 수도 있습니다. 임차인은 회생담보권자로 취급되므로 회생 계획에 따라 변제받게 됩니다.

대항력과 우선변제권이 없는 임차인은 위험

만일 임차인에게 대항력과 우선변제권이 없다면 후순위 일반채권자로 분류되서 재산이 부족하면 손해가 예상됩니다. 회생이나 파산에 들어갔다는 자체가 재산이 부족하다는 뜻이니까, 후순위 일반채권자는 임대인에게 재산이 부족한 경우, 보증금을 전부 또는 일부 떼이게 되는 것입니다.