잔금 전 입주한 경우에도 대항력이 발생하나 

We Solve 입니다. 전세계약에서 잔금과 입주는 동시이행입니다. 잔금을 지급한 날 입주합니다. 입주한 날 전입신고를 하죠.

하지만 상황에 따라 계약금, 중도금만 지급한 상태에서 먼저 입주하는 경우도 있습니다. 물론 임대인이 허락한 경우만 가능합니다. 이때 대항력은 언제 발생할까요? 잔금 지급 후에 발생할까요?

잔금 지급 전에도 대항력 발생한다.

대항력 발생요건은 주택인도 및 전입신고입니다. 주택임대차보호법 제3조에 있습니다. 동법에 의하면 잔금 지급은 요건에 없습니다. 잔금을 지급하기 전에도 입주하고 전입신고하면 대항력이 생긴다는 것입니다. 판례 입장도 동일합니다.

우선변제권은 전액 보호받을 수 있나

그렇다면 우선변제권은 어떨까요. 우선변제권은 대항력 요건 외에 추가로 확정일자를 받아야 합니다. 문제는 보증금 전액을 안 줬는데, 우선변제권은 전액을 보호받을 수 있는지 여부입니다. 대항력은 거주할 권리지만, 우선변제권은 금액에 관한 것이니까요.

판례에 의하면 우선변제권도 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 봅니다. 보증금 전액을 지급 안 했어도, 전액에 대한 우선변제권이 있다는 것입니다. 계약금, 중도금 외에 미지급한 잔금까지 전액 보호가 된다는 것이 핵심입니다.

계약기간이 시작도 안 했는데 괜찮은가

전세 계약 기간은 보통 잔금 지급과 동시에 시작됩니다. 입주시점부터 기산되기 때문이죠. 그렇다면 계약기간이 시작도 하기 전에 먼저 입주한 셈입니다. 물론 임차인의 개인적인 사정이 있어서 임대인이 동의한 경우일 것을 전제합니다.

이 경우는 어떻게 될까요? 아무리 입주를 빨리했다고 하지만 계약서상 계약기간이 시작도 하기 전인데 대항력과 우선변제권이 있을까요?

있습니다. 위에서 보듯 대항력과 우선변제권은 주택임대차보호법상 요건만 충족하면 됩니다. 법률상 계약기간이 꼭 시작해야 한다거나, 보증금을 전액 지급해야 한다는 규정은 없습니다. 계약기간이 시작하기 전이라도 하더라도 주택인도, 전입신고, 확정일자가 있으면 탄탄합니다. 물론 임대인은 이 점을 반드시 유념하고 허락해야 합니다.