회생절차 개시와 임대차 보증금, 월세의 관계

Question

저는 20세대 정도 되는 다가구 주택에 보증금 5000, 월세+관리비 30을 내고 살고 있습니다. 집주인은 제가 사는 건물을 비롯해 몇 개의 건물이 있는데 이번에 회생절차를 개시한다고 서울회생법원으로 부터 송달이 왔습니다. 개시결정까지 진행됐습니다.
  해당 건물은 은행에 선순위로 근저당이 잡혀있고, 근저당 잡힌 날짜로 인해 소액임차인 최우선변제금은 2500만원까지 입니다.
  추후 이 건물이 강제경매를 당하게 될 지 저로서는 알 수 없지만, 어느 쪽이든 보증금을 다 받기 어려워보이는 상황에서 받을 돈을 조금이라도 줄이기 위해 월세+관리비 30을 내지 않고 보증금을 줄이는 것이 가능한 지 알고 싶습니다.
  부랴부랴 찾아본 바로는 월세를 내지 않았을 때 불이익은 2달이 밀리면 계약이 해지될 수 있고, 계약갱신요구권을 사용할 수 없다는데, 보증금만 주면 당장이라도 나가고 싶은 제 입장에서는 문제가 없어보입니다.
  이렇게 월세+관리비를 연체하는 행동이 추후 경매 시 배당 요구나 이사를 위해 임차권 등기명령 신청 시 문제가 될 소지가 있을까요?
  혹시 저와 같은 상황에 더 좋은 대처방법은 있다면 꼭 조언 부탁드립니다..

신현돈 변호사 · Accepted Answer

임차권등기명령신청은 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 경우에 가능합니다.
그런데, 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하여 임대인이 이를 이유로 해지 통고를 하여 임대차가 종료된 경우 또한 임대차가 종료된 경우에 포함됩니다.

따라서 차임을 지급하지 않아서 임대차가 해지된 경우에도 임차권등기가 가능하고, 추후 경매절차에서는 보증금에서 연체차임액을 공제한 금액을 한도로 배당받게 되므로 현재 시점에서 차임을 지급하지 않더라도 특별히 문제될 것이 없습니다.

구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다.

홍현필 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 월세와 관리비 납부를 중단하고 보증금에서 차감해 나가는 것이 현재로서 가장 현명하고 안전한 대처 방법입니다. 걱정하시는 법적 불이익은 실질적으로 귀하에게 문제가 되지 않습니다.

1. 월세 미납과 계약 해지의 실효성 물론 2기(두 달) 이상 연체 시 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 하지만 계약이 해지되려면 임대인은 **'보증금 전액 반환'**을 귀하에게 해야만 집을 비워달라고(명도) 할 수 있습니다. (동시이행의 항변권) 현재 회생 중인 집주인은 보증금을 돌려줄 능력이 없으므로, 귀하를 내쫓을 방법이 없습니다. 따라서 갱신 거절이나 해지 통보는 무시하셔도 됩니다.

2. 경매 배당 및 임차권등기 영향

경매 배당: 나중에 경매가 진행되면, 법원은 [원금 5,000만 원 - 밀린 월세]를 계산하여 나머지 금액에 대해서만 배당해 줍니다. 즉, 지금 월세를 안 내면 그만큼 내 현금을 지키는 것이고, 월세를 내면 나중에 못 받을 돈(손실금)만 늘리는 꼴이 됩니다.

임차권등기: 전혀 문제없습니다. 임차권등기는 '돌려받지 못한 나머지 보증금'을 기준으로 신청하는 것입니다. 밀린 월세를 공제한 잔액으로 등기하면 됩니다.

3. 핵심 조치: 회생 채권 신고 지금 가장 중요한 것은 서울회생법원에 **'회생채권 신고'**를 하는 것입니다. 집주인의 빚 목록에 귀하의 보증금 5,000만 원이 정확히 들어가 있는지 확인하고, 만약 누락되거나 금액이 다르다면 반드시 신고 기간 내에 신고서를 제출해야 권리를 보호받습니다.