다가구주택 경매와 셀프낙찰에 대한 문의

Question

안녕하세요

다가구주택 법인파산으로 
전세피해 결정문까지 받은 전세 세입자입니다
모든 임차인은 근저당권 이후 전입신고로
대항력이 없는 상태이고
곧 매각기일이 잡혀 경매 진행예정입니다

월세임차인과, 전세임차인이 모두 있고요

본인은 배당요구신청서 작성한
임차인인데 혹시 다가구 통경매 셀프낙찰을 시도할 시, 배당금이 상계가 되는지
금액은 어느정도 상계가 가능한지 궁금합니다

남은현 변호사 · Answer

다가구주택의 법인파산으로 경매가 진행되는 상황에서 셀프낙찰을 시도할 경우, 배당금과 낙찰대금의 상계 가능 여부와 금액에 대해 다음과 같이 안내드립니다.

1. 셀프낙찰과 배당금 상계 가능 여부
임차인이 배당요구를 한 상태에서 해당 주택을 직접 낙찰받는다면, 낙찰대금에서 배당받을 금액만큼 상계가 가능합니다. 다만, 상계가 가능한 금액은 다음과 같은 조건에 따라 결정됩니다.
임차인이 **배당요구를 통해 받을 수 있는 금액(배당표에 명시된 금액)**에 한정됩니다.
임차보증금 전액이 배당되지 않더라도, 낙찰가에서 우선 상계 가능한 금액은 배당 가능한 범위 내로 제한됩니다.

2. 금액 상계의 구체적 범위
배당순위: 본인의 배당 순위(근저당권 이후 대항력 없는 임차인 순위)를 확인해야 합니다. 배당 가능한 금액이 낙찰금에서 어느 정도인지 배당표를 통해 확인 가능합니다.
낙찰대금과 배당금의 관계: 예를 들어, 낙찰금이 3억 원이고 임차인이 배당받을 금액이 5,000만 원으로 배정되었다면, 5,000만 원은 낙찰대금에서 상계 처리되고, 나머지 금액만 추가로 지급하면 됩니다.

낙찰 시 추가 비용(취득세, 등록세, 중개수수료 등)과 세입자들에 대한 책임을 고려해야 합니다.
다가구주택의 특성상, 월세 및 다른 전세임차인의 임차권을 승계하거나 명도 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

경매 전문 변호사 또는 자문인을 통해 배당표 및 상계 가능 금액을 구체적으로 검토하시기 바랍니다.

​처음 상담부터 사건의 진행까지 모든 절차를 책임감 있게 진행하며, 선생님의 상황에 맞춘 정확한 법적 대응을 도와드리겠습니다. 끝까지 선생님의 편이 되어드리겠습니다. 언제든지 문의해 주세요.

*대형로펌 회생파산센터  총 책임 변호사 출신
*블로그 직접 운영

조수진 변호사 · Answer

대한변호사협회 등록 형사법 전문, 가사 회생파산 더든든 법률사무소 소속 조수진 변호사입니다.

다가구주택 경매 셀프낙찰 관련 사항을 검토해드리겠습니다.

1. 현재 상황 분석
- 법인파산으로 인한 경매
- 대항력 없는 임차인 상태
- 배당요구 신청 완료
- 매각기일 예정

2. 셀프낙찰 검토

장점:
- 배당금 상계 가능
- 주거권 확보
- 시세차익 기대
- 임대수익 가능

주의사항:
- 매입자금 준비
- 경매보증금 필요
- 입찰경쟁 가능성
- 상계금액 제한

3. 상계 가능 범위

인정항목:
- 전세보증금
- 법적 이자
- 지연손해금
- 소송비용

제외항목:
- 선순위 채권
- 근저당권
- 세금/공과금
- 관리비

4. 실행방안

준비사항:
- 자금계획 수립
- 입찰서류 준비
- 권리분석
- 물건조사

구체적인 조력이 필요하시거나 전문적인 법률 상담을 원하시면 언제든 연락 주세요.

20년 경력의 대표 변호사가 책임지고 진행합니다.
더든든 법률사무소는 정확하고 빠른 법률문제 해결로 고객 여러분의 삶이 따듯하고 안전할 수 있도록 돕겠습니다.
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